내년부터 자금조달계획서에 사업자대출 따로 기재[부동산 빨간펜]

2026년 달라지는 부동산 제도
자금조달계획서 기재 항목 늘어나
거래 신고 때 계약금 입금 내역도 제출
다주택자 양도세 중과 유예 5월까지

2025년에는 부동산 시장에 큰 영향을 주는 정책들이 연달아 등장했습니다. 수도권에서는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 지정하고 토지거래허가제를 실시하면서 실거주 요건이 강화되는 등 거래 조건이 까다로워졌습니다. 또 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한했고, 고가 아파트일수록 한도를 더욱 낮추는 등 고강도 대출 규제도 시행됐습니다. 집을 사는 일이 더욱 복잡해진 만큼 새해를 앞두고 내년에 바뀌는 제도들은 없는지 한번 살펴보면 좋겠죠. 부동산을 매매하거나 임대할 때 챙겨야 할 점들이 무엇이 있는지 부동산R114의 도움을 받아 알아보겠습니다.

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Q. 자금조달계획서를 작성할 때 달라지는 점이 있을까요?

“내년부터는 자금조달계획서 양식에 새롭게 추가되는 내용이 많아집니다. 자금조달계획서는 규제지역 내에 있는 주택을 구입하거나 비규제지역이라도 6억 원을 초과하는 주택을 살 때 부동산 취득 자금을 어떤 경로로 마련했는지 지자체에 제출해야 하는 서류입니다.

현재 자금조달계획서에서는 △금융기관 예금액 △주식·채권 매각 대금 △증여·상속 △현금 등 그 밖의 자금 △부동산 처분대금 등만 기재하면 됩니다. 하지만 내년부터는 가상화폐 매각 대금도 추가됩니다. 가상화폐로 번 돈으로 집을 살 경우 얼마를 조달했는지 구체적으로 기재해야 합니다. 이때 가상화폐 거래 내역을 확인하기 위한 자료를 요청받을 수 있다는 점을 알아둬야 합니다.

증여·상속의 경우 금액과 증여세 또는 상속세 납부 관련 사항도 기재해야 합니다. 자금조달계획서 단계에서 세금 신고 여부를 확인하겠다는 취지입니다.

차입금의 경우 현재는 주택담보대출과 신용대출 외에는 ‘그 밖의 대출’로 기재했지만, 내년부터는 사업자대출도 별도로 표기해야 합니다. 액수는 물론 자금을 차입한 금융기관명까지 기재해야 합니다. 이는 사업자대출을 기업 운영 목적이 아닌 주택 구입 목적으로 사용하는 것을 조사하기 위한 조치입니다.

만약 외화로 주택을 매입했다면 금액과 외화 반입 신고 여부 등도 적어야 합니다. 해외 금융기관 대출을 받아 송금하는 경우에도 금융기관명과 액수를 명확히 표시해야 합니다.”

Q. 부동산 계약을 할 때 달라지는 점은 없을까요?

“내년부터는 공인중개사가 매매 계약을 신고하는 경우 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출을 반드시 하도록 의무화됩니다. 지금은 공인중개사가 매매 계약을 신고하는 경우 별도의 증빙자료 제출 의무가 없는데, 이 때문에 높은 가격으로 신고했다 취소하는 이른바 ‘가격 띄우기’가 가능하다는 지적이 많았습니다.”

Q. 내년에도 주택담보대출 받기가 더 어려워질까요?

“내년 1월부터 주택담보대출 위험 가중치가 현재 15%에서 20%로 상향 조정돼 은행권의 대출 취급 여력이 줄어듭니다. 위험 가중치가 20%로 높아지면 1조 원의 주택담보대출을 실행하기 위해서 은행이 적립해야 하는 자기자본이 150억 원에서 200억 원으로 증가한다는 의미입니다. 은행의 자기자본 부담이 늘어나면 대출 취급 규모를 줄이는 방법을 선택할 가능성이 커지기 때문에 내년에도 대출 한파가 이어질 것이라는 전망이 나오고 있습니다.”

Q. 내년에 아파트를 매도하고 싶은데 양도소득세 부담에 변화가 있나요?

“다주택자 양도소득세 중과 배제는 내년 5월까지 적용됩니다. 이 제도는 양도세 부담을 덜어 주택 거래를 촉진하기 위한 조치로 올해 5월 종료됐어야 하지만 1년 연장된 바 있습니다. 양도세 중과는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트가 더해지는 제도입니다. 중과 배제가 끝나면 다주택자의 양도세 부담이 대폭 늘어나는 거죠. 다만 시장 상황에 따라 정부가 시행령 개정을 통해 유예 기간을 다시 연장할 가능성도 있습니다.”

Q. 서로 다른 지역에 근무하는 주말부부입니다. 월세를 둘 다 내고 있는데요, 혹시 월세 공제를 더 받을 수 있을까요?

“내년부터는 총급여 8000만 원 이하인 부부가 근무지 등 사유로 따로 거주하면서 각각 월세를 낼 경우 월세 세액 공제 혜택이 더 커질 수 있습니다. 기존에는 세대주 1인만 공제받을 수 있었지만, 내년부터 월세 세액 공제 대상자가 부부 모두로 확대됐기 때문입니다. 다만 세대주와 배우자의 주소지는 서로 다른 시군구여야 하며, 무주택자 요건도 충족해야 합니다. 공제 한도는 부부 합산 연 1000만 원까지 인정됩니다.”

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