오피스-상가 수익률 뚝뚝… 상업용 부동산 ‘투자 주의보’

3분기 오피스 수익률 0.24%P↓… 금리인상-대출규제 악재 예고

3분기(7∼9월) 들어 오피스와 상가 등 상업용 부동산의 투자수익률이 떨어진 것으로 나타났다. 연내 금리 인상 가능성이 높아진 데다 정부가 가계부채 종합대책을 통해 임대사업자 대출 규제를 강화하겠다고 밝히면서 상업용 부동산시장에 빨간불이 켜졌다는 지적이 나온다.

25일 한국감정원에 따르면 3분기 오피스와 상가 등 상업용 부동산 투자수익률이 모두 전 분기보다 하락했다. 오피스(1.29%)는 전 분기보다 0.24%포인트 떨어져 상업용 부동산 중 하락폭이 가장 컸다. 2016년 3분기 이후 꾸준히 상승세를 이어오던 오피스 투자수익률은 공급 증가와 재산세 등 세금 부담으로 하락세로 전환한 것으로 분석된다.

상가 중에서는 중대형 상가(1.50%)와 소규모 상가(1.49%)의 투자수익률이 각각 전 분기 대비 0.18%포인트, 0.09%포인트 낮아졌다. 집합상가의 투자수익률은 전분기보다 0.06%포인트 낮은 1.52%로 조사됐다. 소비심리가 얼어붙으면서 상가 매출이 줄었고 이로 인해 상가의 투자수익률도 떨어진 것으로 풀이된다.

전문가들은 이번 가계부채 종합대책과 금리 인상 등으로 상업용을 포함한 수익형 부동산의 수익률이 더 떨어질 수 있다고 내다봤다. 정부는 ‘10·24 가계부채 종합대책’을 통해 내년 3월 임대사업자에 대한 여신 가이드라인을 신설하겠다고 밝혔다. 여기에는 임대사업자가 임차보증금 이상 주택담보대출을 받으면 그 차액만큼 원금을 분할 상환하도록 의무화하는 방안이 포함될 예정이다. 또 이자상환비율(RTI·연간 대출이자 대비 임대소득 비율)이 일정 수준을 넘는 임대사업자라면 대출을 제한할 방침이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “임대사업자 대출 규제와 금리 인상 등이 겹치면 그동안 수익형 부동산이 누려 왔던 주택 규제의 풍선효과가 사라질 것”이라고 말했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “상가뿐만 아니라 호텔, 업무용 오피스텔 등도 투자 리스크가 커질 수 있으므로 주의해야 한다”고 강조했다.

강성휘 기자 yolo@donga.com