청약자격 완화… 1순위 1160만명 ‘내집 갖기’ 전쟁

달라진 부동산정책 챙긴뒤 투자하세요

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《 3월부터 수도권에서 청약통장에 가입한 지 1년 이상이면 청약 1순위 자격을 얻는다. 또 지난해 말 분양가상한제 탄력 적용을 위한 주택법 개정안이 국회를 통과하면서 4월경부터 민간택지에 대해 분양가상한제가 폐지된다. 분양 열기는 한층 뜨거워지고 분양가는 올라갈 가능성이 높아진 것이다. 이처럼 새해 달라지는 부동산 제도가 많다. 본격적으로 투자하기에 앞서 꼼꼼히 챙기는 게 좋다. 》

○ 수도권도 청약통장 가입 1년이면 1순위

지난해 ‘9·1 부동산 대책’ 당시 발표한 주택청약제도를 간소화하는 내용의 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안이 3월부터 시행된다. 지난해부터 이어진 분양시장 활황과 맞물려 청약 경쟁이 한층 치열해질 것으로 보인다.

청약 순위는 수도권과 지방 모두 1, 2순위까지 뒀으나 모두 1순위로 단일화된다. 수도권 거주자는 청약통장에 가입한 지 1년 이상이면서 12회 이상 납부하면 1순위가 된다. 지방은 기존대로 6개월 이상이면 1순위 자격을 갖는다. 4일 금융결제원에 따르면 지난해 말 기준 전국 1순위 청약통장 가입자는 743만7624명이다. 이번에 조건이 완화되면 1순위는 1160만 명 수준까지 크게 늘 것으로 전망된다.

또 앞으로 가구주가 아닌 무주택자도 국민주택을 청약할 수 있게 된다. 주택 청약자격 중 ‘무주택 가구주’ 요건이 ‘무주택 가구 구성원’으로 바뀌기 때문이다.

업계에서는 분양시장 활황이 올해도 계속될 것이라는 관측이 많다. 2008년 이후 침체에 빠진 기존 주택 시장의 회복이 더뎌지며 집값 상승에 대한 기대감이 낮아졌기 때문이다. 실수요자와 투자자 모두 오래된 아파트를 매입해 관리나 감가상각비 등의 비용으로 자칫 손해만 볼 수 있다는 인식이 있는 만큼 새 아파트 선호가 당분간 이어질 것이라는 얘기다.

○ 4월부터 민간택지 건설사 분양가 자율 책정

‘부동산 3법’(분양가상한제 탄력 적용, 재건축 초과 이익 환수 3년 유예, 재건축 조합원에게 3주택까지 분양 허용)이 지난해 말 국회를 통과하면서 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 기대감이 커지고 있다.

3법 중 가장 주목할 부분은 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지다. 법이 시행되는 4월경부터 민간택지에서 입주자 모집 승인을 신청하는 건설사는 분양가를 자율 책정할 수 있다. 건설사가 무작정 고분양가를 들고 나올 수는 없겠지만 강남권 재건축 단지나 서울 도심 재개발 지역에선 분양가 상승 움직임이 있을 것으로 보인다.

실제 올해 분양할 예정인 서울 송파구 가락시영아파트는 재건축 조합원들의 추가 부담금을 낮추기 위해 분양 시기와 분양가 인상을 저울질하고 있다. 이곳은 지난해 말 일반 분양가를 3.3m²당 평균 2515만 원으로 책정한 바 있다.

실수요자라면 분양가상한제가 유지되는 공공택지 아파트를 공략하는 것도 방법이다. 특히 정부가 9·1 대책에서 대규모 공공택지 지정을 전면 중단한다고 밝히면서 수도권 공공택지에 대한 관심은 더 높아질 것으로 전망된다. 닥터아파트에 따르면 경기 화성시 동탄2신도시와 시흥시 배곧신도시 등 택지지구 내에서 올해 분양 예정인 물량은 5만6600여 채다.

○ 상가권리금 명시 계약서 도입할 듯

상가 투자자와 임차인은 모두 현재 국회에서 심사 중인 상가임대차보호법 개정안을 살펴볼 필요가 있다. 그동안 뚜렷한 법적 규정이 없었던 상가 권리금이 법의 테두리 안으로 들어온다. 개정안은 1월 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.

정부안은 환산보증금(보증금+(월세×100)) 규모에 상관없이 임차인에게 5년의 계약 기간을 보장하고, 임차인의 권리금을 법으로 규정해 보호하는 내용 등이 핵심이다. 아울러 정부는 올해부터 권리금을 명시한 표준계약서도 도입할 계획이다. 다만 영업 보장 기간과 재건축 시 권리금 보호 여부를 두고 여야가 이견을 보이고 있다.

○ 비사업용 토지 추가 과세 유예

토지 매매를 활성화하기 위해 비사업용 토지의 추가 과세가 1년 더 유예된다. 비사업용 토지를 양도할 때 기본 세율(6∼38%)에 10%포인트를 추가 과세하는 방안의 시행 시기를 당초 올해에서 2016년부터로 미룬 것이다.

농어촌 주택에 대한 양도세는 완화된다. 8년 이상 농지가 있는 지역에 살면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도세를 100% 감면해 주는 제도의 재촌(在村) 인정 기준이 기존 20km 이내에서 30km 이내 거주로 확대된다.

홍수영 기자 gaea@donga.com