8·18 전월세 대책으로 미분양 아파트 다시 관심… 입지 잘만 고르면 ‘꿩먹고 알먹고’

《 ‘8·18 전월세 시장 안정방안’으로 임대주택사업자 조건이 대폭 완화되면서 수도권 미분양 아파트에 대한 관심도 높아질 것으로 보인다. 특히 일부 미분양 아파트는 분양가 할인에 중도금 무이자 대출 알선 같은 다양한 혜택도 내놓고 있다. 전문가들은 미분양은 주변 환경과 교통 여건, 단지 규모 같은 조건을 꼼꼼히 따져보고 투자 여부를 결정하라고 입을 모은다. 》
○ 주택 1채만으로 임대사업 가능

‘8·18 전월세 시장 안정방안’으로 아파트 1채만 임대해도 임대사업자 등록이 가능해지면서 좋은 조건을 갖춘 미분양 아파트에 대한 투자자들의 관심이 높아질 것으로 보인다. 개발 호재를 갖고도 경기 침체 여파로 미분양 아파트가 생긴 김포 한강신도시. 동아일보DB

이번 8·18 안정방안으로 수도권에서도 전용면적 149m² 이하, 6억 원 이하인 아파트 1채만 세를 놔도 임대사업자로 등록할 수 있다. 지금까지는 수도권은 3채 이상, 수도권 이외 지역은 1채 이상이 등록 기준이었다. 하지만 이르면 10월쯤 관련법이 개정되면 전국 어디서나 주택 1채만 임대해도 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 재산세 감면 같은 세제 혜택을 받을 수 있다.

주택시장이 장기침체에 빠지면서 지금은 임대사업자 등록을 위해 자금 부담이 상대적으로 작은 오피스텔이나 도시형생활주택에 관심을 두는 투자자가 많은 상황. 하지만 부동산 경기가 풀리면 수익형 부동산상품보다 주거 여건이 훨씬 나은 아파트를 찾는 투자자가 다시 증가할 것으로 전문가들은 보고 있다. 박원갑 부동산1번지 소장은 “오피스텔 같은 ‘패스트푸드’식 주택은 기본적으로 아파트보다 주거 환경이 열등하기 때문에 장기적으로 부동산 경기가 안정되고 시장이 활성화되면 소비자들이 아파트를 더 선호할 것”이라며 “미분양 아파트에도 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.

○ 관심 끄는 미분양 아파트

국토해양부에 따르면 6월 말 현재 전국 미분양 아파트는 7만2667채다. 이 가운데 수도권에 2만7225채가 몰려 있다. 즉시 입주 가능한 준공 후 미분양 물량은 수도권에 1만340채나 있다.

전문가들은 준공 후 미분양은 대부분 중대형으로 가격 부담이 크고, 입지나 교통 여건 등이 떨어질 수 있어 투자에 신중해야 한다고 지적했다. 반면 아직 입주를 시작하지 않은 미분양 단지는 부동산 경기 침체 여파로 미분양된 경우가 많아 잘 고르면 알짜를 잡을 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 함영진 부동산써브 실장은 “교통, 교육 환경이 좋고 개발 호재가 있는데도 시장 침체로 미분양된 단지는 앞으로 입주를 시작하면 인기를 끌고 가격이 오를 가능성이 있다”고 말했다.

입주하지 않은 수도권 미분양 아파트 가운데 대형 건설사가 짓는 대단지가 제법 있다. 대우건설이 서울 송파구 신천동에서 분양하는 ‘월드마크 푸르지오’는 서울 강남권이라는 입지가 눈길을 끈다. 강서구 가양동과 화곡동에서 GS건설과 현대건설이 각각 선보이는 ‘강서 한강자이’와 ‘강서 힐스테이트’는 단지 규모가 크고 지하철역과 가깝다는 게 특징. SK건설이 경기 수원시 장안구 정자동에 짓는 ‘SK 스카이뷰’도 3498채의 매머드급 단지다.

○ 수익형 부동산보다 자금부담 훨씬 커

미분양 아파트를 살 때는 수익형 부동산보다 주의해야 할 점이 많다. 우선 아파트는 가격이 훨씬 비싸고 초기자금 부담이 크다. 주택담보대출을 받아 구매했다면 향후 금리 상승에 따라 이자가 크게 늘어날 수 있다는 점도 부담스럽다.

월세 아파트가 늘고 있긴 하지만 오피스텔이나 도시형생활주택에 비해 월세로 수익을 올리기 힘들다는 점도 고려해야 할 요소다. 아파트 월세는 매매가격의 1% 수준에 불과하고 아직까지 아파트 월세에 거부감을 가지는 세입자도 많다. 또 전문가들은 미분양 아파트가 내세우는 계약금 할인, 중도금 무이자 대출, 이자 후불제, 발코니 무료 확장 같은 혜택에 현혹되지 말아야 한다고 조언했다. 당장의 금전적 혜택보다는 입지, 개발호재, 임대수요 확보 같은 기본 조건을 우선시해야 한다는 지적이다.

이건혁 기자 realist@donga.com　　
정임수 기자 imsoo@donga.com　　

크게보기