“뉴타운-강남 재건축사업에 직격탄”

재개발 재건축 시장에 비상이 걸렸다.

정부의 잇단 규제로 재개발 재건축 아파트 값의 추가 하락이 불가피해진 때문.

전문가들은 “서울의 신규 주택 공급의 60% 이상을 차지하는 재개발 재건축의 위축으로 주택 공급이 줄어들 가능성도 있다”고 우려했다.

○ 재개발 재건축 시장 얼어붙을 듯

이번 조치로 강남권 재건축 아파트는 사실상 투자 가치가 사라졌다.

5년 정도 중장기를 내다보고 재건축 예정 단지를 사들였던 투자자들이 집을 파는 것 이외에는 양도세 중과세를 피할 수 없어졌기 때문.

김선덕(金善德) 건설산업전략연구소장은 “투기지역 내 주택담보대출 제한과 주택 보유세의 가구별 합산과세, 2주택 보유자 양도소득세 중과세 조치에 이어 이번 조치로 재건축의 투자 메리트는 사실상 사라졌다”고 말했다.

익명을 요구한 대형 건설업체의 재개발 재건축 담당 임원은 “8·31 부동산 종합대책으로 부동산 투자자들의 투자심리가 크게 위축된 상태”라며 “이번 조치는 이 같은 분위기에 얼음물을 퍼부은 셈”이라며 “추석 이후 급매물이 쏟아지며 큰 폭의 가격 하락이 나타날 것”이라고 전망했다.

서민들의 피해도 우려된다.

김우진(金宇鎭) 주거환경연구원장은 “재개발지역의 원주민 중 상당수는 조합운영비나 재개발 이후 지어질 집에 들어갈 때 내는 부담금을 감당하지 못해 집을 팔았다”며 “입주권을 주택으로 보겠다는 정부 방침은 이런 매물을 소화할 수요층을 없애 결과적으로 재개발 원주민들에게 피해가 돌아가는 결과를 낳을 수도 있다”고 우려했다.

○ 단기적으로 주택공급 줄어들 수도

이번 조치는 서울지역 주택 공급을 위축시킬 가능성이 크다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 2000∼2005년 서울에서 공급됐거나 공급될 신규 주택 30만2974채 가운데 20만1387채(66.5%)가 재개발 재건축이다.

주거환경연구원 박미선(朴美善) 책임연구원은 “이번 조치가 장기적으로는 시장을 안정시키겠지만 당장 5년 정도는 재개발 재건축 사업의 제약 요인으로 작용할 것”으로 전망했다.

서울시내 재개발 재건축 아파트의 일반분양 물량 추이 (단위: 가구)
연도	총신규 주택 수	재건축+재개발로 인한 신규 주택 수	비율
2000년	57,221	38,891	67.97%
2001년	63,187	39,068	61.83%
2002년	52,012	29,692	57.09%
2003년	46,155	28,133	60.95%
2004년	45,890	35,006	76.28%
2005년	38,509	30,597	79.45%
총계	302,974	201,387	66.47%
자료: 부동산114

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com