사례로 본 아파트 양도세 등 부담

국세청이 12일 서울 등 수도권 아파트 단지의 기준시가를 상향조정함에 따라 해당 지역 아파트 거래와 관련한 세금부담이 얼마나 늘어나는지에 관심이 쏠리고 있다.

이번 고시로 세대당 평균 기준시가가 4706만원 올랐기 때문에 아파트를 팔 경우에는 양도세 부담이 수천만원씩 늘어날 것으로 예상된다.

특히 강남지역 아파트는 이번 고시 이후 기준시가가 평균 5372만원 올라 다른 지역에 비해 양도세 부담이 더 커진다.

▽양도세 얼마나 오르나〓양도세는 아파트마다 기준시가가 다르고 취득과 양도시기도 모두 달라 일괄적인 추산이 불가능하다.

서울 송파구 A아파트 17평형을 1999년 9월1일 매입해 이번 고시 이후에 양도한 K씨의 사례를 통해 알아보자.

이 아파트 매입당시 기준시가는 2000년 7월1일 고시된 1억5750만원. 4월4일 직전 고시 때는 3억100만원으로 올랐다가 이번 고시때는 4억100만원으로 1억원이 또 올랐다.

직전 고시를 적용해 양도세를 계산하면 양도소득은 1억3877만5000원이 돼 세금은 3735만9000원이 되지만 이번 고시를 적용하면 양도소득이 2억3877만5000원으로 늘어나고 세금도 7335만9000원으로 불어난다.

결국 K씨는 기준시가 조정 이전보다 3600만원의 양도세를 더 내야 한다.

▽증여세·상속세 얼마나 오르나〓증여세와 상속세도 취득일 등을 감안해야 하기 때문에 기준시가 인상 이후 세금을 얼마나 더 내야하는지 일률적으로 파악하기 힘들다.

서울 서초구 B아파트 68평형을 아들에게 증여하는 C씨의 사례를 통해 알아보자.

이 아파트의 직전고시를 적용한 증여재산가액은 7억7950만원. 여기에 직계존·비속에 적용되는 증여재산공제 3000만원을 제하면 과세표준은 7억4500만원이 된다.

과세표준 7억4500만원에 5억원 이하 증여에 적용되는 세율 20%를 곱하고 누진공제 1000만원을 제하면 증여세액은 1억3900만원이 된다.

하지만 이번 고시를 적용하면 증여재산가액이 3억원이나 상승한 10억7950만원이 되며 과세표준도 10억4950만원으로 늘어난다.

따라서 과세표준에 10억원 이하에 적용되는 세율 30%를 곱한 뒤 누진공제 6000만원을 제하면 증여세는 2억5485만원이 된다.

결국 기준시가가 오르면서 C씨의 아들은 1억1495만원의 증여세를 더 내야 한다.

▽양도일 기준은 잔금 치른 날〓세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 치른 날이다. 잔금을 받기전에 등기하면 등기접수일이 양도일로 간주된다.

따라서 기준시가 고시가 시행되는 날인 13일 전에 잔금정리가 됐거나 등기가 이뤄진 경우는 새 고시를 적용받지 않는다. 하지만 아직까지 잔금정리가 이뤄지지 않았으면 이번 고시가 적용돼 세금부담이 늘어난다.

▼아파트 기준시가 조회 방법▼

①국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 조회

-홈페이지 초기화면 좌측 '궁금하세요?' 코너 아래 '기준시가조회'란을 클릭.

-전국지도가 나오면 시·도→시·군·구→읍·면·동→아파트명→해당동호(또는 평형)을 순차적으로 선택해 클릭.

②국세청 전화세무상담센터 안내

-전국 어디서나 1588-0060으로 전화하면 안내 받을 수 있음.

-전국 99개 세무서의 납세자보호담당관과 재산세 세원관리담당과에서도 안내.

박정훈기자 sunshade@donga.com

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