［부동산］서울시 사업허가규정 개정…재개발 투자 희비교차

서울시가 1월15일 재개발 조례를 개정한데 이어 8일에는 경사도가 21도 이상인 구역에 대해 내년부터 재개발사업 대상에서 제외키로 하는 등 재개발사업 정책이 변하고 있다. 이같은 서울시의 정책변화로 재개발 사업시행 인가가 난 지역은 가격이 올라가는 반면 용적률 200%를 적용받는 구역은 가격 하락이 불가피해졌다. 바뀐 재개발 재건축 여건에서의 투자전략을 긴급 진단한다. ▼재개발 여건이 바뀐다〓최근 서울시 도시계획위원회는 동작본동 4구역, 신대방 1구역, 하왕 1―4구역 등에 대한 재개발사업 구역지정 신청을 보류하거나 부결시켰다. 또 재상정된 동작구 상도3,4구역, 금호12구역에 대해 15층 이하 용적률 200%이하의 조건부로 구역지정(구 조례에서는 사업결정고시에 해당)을 해 「재개발 시장」에 충격을 던졌다. 재개발사업에 용적률 200%가 적용되는 것은 처음이다. 당초 이들 구역은 용적률을 250∼280%를 기준으로 사업을 추진했다. 이같은 상황변화로 8백15가구를 건립할 계획이었던 금호 12구역은 5백50∼6백가구 밖에 지을 수 없게 됐다. 강남에 위치하면서도 녹지공간이 많고 한강을 조망할 수 있어 투자대상으로 관심을 끌던 상도 4구역은 용적률 263%를 적용해 3천6백28가구 건립을 신청했다가 1천여가구가 줄어 들게 돼 사업차질이 불가피하다. 용적률이 낮아지는 것은 그만큼 투자수익이 낮아지는 반면 조합원의 건축비부담이 늘어나는 것을 의미한다. ▼그래도 투자가치는 있다〓그러나 모든 재개발 구역이 용적률 200%를 적용받는 것은 아니다. 경사도 해발고도 교통시설 여부 주택가의 일조권 등에 따라 200∼250%로 차등 적용되기 때문이다. 서울시가 경사도 21도 이상인 지역을 재개발구역에서 제외하기로 한 방침을 내년부터 적용하기로 한 점도 염두에 둬야한다. 경사도가 21도를 넘는 길음 2구역(8월 공람 실시)과 길음1구역(9월 공람 실시) 등은 모두 용적률 255%를 적용받아 재개발될 수 있다. 용적률이 낮아짐에 따라 그동안 재개발 아파트의 단점이던 동간(棟間)거리 등이 개선돼 주거환경이 좋아지는 것도 장점. ▼이곳을 노려라〓우선 용적률을 강화하더라도 이에 영향을 받지않는 곳을 고르는 게 바람직하다. 지난 조례가 개정된 1월15일 이전에 사업결정고시가 나 용적률이 확정된 지역은 용적률 200%를 적용받지 않는다. 이와 함께 사업시행인가를 받아 추진되고있는 90여개 구역도 별 영향이 없다. 단 구 조례에 의해 구역지정만 받고 사업결정고시 및 사업시행인가를 받지못한 미시행 40여개 구역은 주의 대상. 이들 구역은 개정조례에 따라 구 조례의 사업결정 고시에 해당하는 구역변경 지정을 받아야한다. 따라서 올해부터 재개발 절차가 빨라질 것을 예상하고 사업시행 인가가 나지 않은 곳에 투자했다면 낭패를 볼 가능성이 크다. 특히 미시행 40여개 구역중 10여개 구역이 경사도 21도 이상 구역으로 알려지고 있어 사업진척이 어렵게 될 것으로 보인다.(도움말:21세기컨설팅 02―3411―9100) 〈백승훈기자〉