[세대공감 Harmony]여전히 매력적인 부동산 투자 해볼까

재건축 대상 아파트 구입시 유의할 점

최근 상담한 김모씨(주부)는 지난해부터 부동산 투자를 고민 중이었다. 몇 년간 집값이 계속 떨어졌기 때문에 ‘지금이 부동산을 살 시기다’라고 몇 번을 생각지만, 막상 구입하려니 더 떨어질까봐 두려웠다.

김씨는 올 들어 부동산시장 회복을 기대하고 있다. 특히 서울 강남의 재건축 대상 아파트 값이 최근 6개월 새 10% 이상 오른 점에 주목했다. 압구정 현대사원, 개포주공 2단지 등 눈여겨봐왔던 재건축 대상 아파트 값이 눈에 띄게 올랐다.

김조영 법률사무소 국토 대표변호사

더 이상 기다렸다가는 비싼 가격으로 재건축대상 아파트를 구입할 것 같아 최근 투자를 결정했다. 그런데 재건축 사업 자체에 대해서는 잘 모르고 있다. 해당 아파트를 구입했을 때 분양권은 확보할 수 있는지, 다른 문제점이 발생해 낭패를 당하는 경우는 없는지 걱정이다. 무엇을 체크해야 할까.

재건축 대상 아파트나 상가를 매입하는 이유는 재건축 사업으로 발생하는 개발이익 덕분에 재건축을 안 하는 단지에 비하여 부동산 가격이 크게 상승하는 것이다.

실제로 본인이 서울 강남에서 재건축이 예정된 아파트와 재건축 대상이 아닌 아파트의 가격변동을 2002년부터 올해 5월까지 비교해본 결과, 재건축 대상인 아파트값의 상승폭이 월등하게 높았다.

따라서 재건축 대상 아파트는 여전히 투자가치가 있다고 볼 수 있다. 문제는 분양권이 없는 아파트를 매입하면 곧 바로 손해를 볼 수 있기 때문에 반드시 체크할 사항들이 적지 않다.

우선 건물과 부속 토지가 함께 있는 것을 매입해야 한다. 재건축을 통해 신축아파트나 상가를 분양받으려면 조합원이 되어야 하는데, 관련 법률인 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 건축물과 그 부속토지를 함께 소유하고 있지 않으면 조합원이 될 자격이 없다.

따라서, 토지가 없는 건물이나 건물이 없는 토지만을 구입해서는 조합원이 될 수 없다.

재건축조합설립인가가 나기 전, 추진위원회가 설립승인 받은 단계이거나 추진위원회가 아직 설립하기 전에는 건물과 부속토지를 함께 매입한다면 다른 문제가 될 여지가 거의 없다.

재건축조합설립인가가 나면 조합설립에 동의하지 않은 미동의자들에 대해 조합이 법원에 매도청구를 거쳐 소유권을 시가감정금액으로 강제적으로 매수할 수가 있다. 따라서 조합설립인가가 난 뒤에는 반드시 해당 부동산의 원 소유자가 조합설립에 동의하였는지, 아니면 미동의자로서 매도청구대상인지를 조합사무실에 확인해야 한다. 만약 미동의자라면 본인이 해당 부동산을 매입한 뒤 조합설립동의서를 제출하면 조합원으로 가입이 가능한지를 조합에 반드시 확인해 봐야 한다.

조합설립인가 후에는 사업시행인가를 받게 된다. 사업시행인가를 받으면 60일 이내에 조합원들을 대상으로 분양신청통지를 하도록 돼 있다. 이 때 실시하는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 설령 조합원이었더라도 조합원지위를 상실하게 되고, 아울러 신축건물에 대한 분양을 받을 수가 없다. 따라서 매도자가 분양신청을 했는지 여부를 조합 사무실에 확인해야 한다.

마지막으로 분양신청이 끝나면 분양신청을 한 조합원들을 대상으로 하여 관리처분계획이라는 것을 수립하게 되고, 그 뒤 분양계약을 체결해야 한다. 그런데 분양계약을 체결하지 않으면 조합원 지위가 상실돼 분양권을 받을 수 없다. 유의해야할 점은 투기과열지구의 경우 조합설립인가 후에는 조합원 지위를 양도할 수 없다는 규정이다. 이 부분을 반드시 체크해야 한다.

김조영 법률사무소 국토 대표변호사