[부동산]올해 바뀌는 부동산 제도

내집을 마련하고 부동산에 투자하려면 기본적으로 부동산 관련 법과 제도의 변화에 민감해야 한다.

지난해 상반기 정부는 부동산 시장을 활성화하기 위해 많은 정책을 마련했다. 이 가운데 양도소득세 인하 등 대부분이 지난해 말과 올해 시행된다. 부동산 매매 및 전세가격의 급등과 주택과밀화 등을 막기 위한 조치들도 마련했다.

올해부터 바뀌는 부동산 관련 세제와 건축기준 등을 알아본다.

▽세제 변화〓집을 사고 팔 때 내는 양도소득세가 이달부터 크게 줄어든다. 작년까지는 2년 이상 보유한 부동산을 양도했을 때 과표액 기준으로 △3000만원 이하 20% △6000만원 이하 30% △6000만원 초과 40%의 양도소득세율을 적용받았다. 또 2년 미만 보유했을 때에는 과표액에 관계없이 무조건 40%의 세율이 적용됐다.

그러나 올해부터는 1년 이상 보유한 부동산은 과표액 기준으로 △1000만원 이하 9% △4000만원 이하면 18% △8000만원 이하면 27% △8000만원 초과면 36%를 각각 적용받는다. 최고세율인 36%를 적용하는 보유기간도 1년 미만으로 단축했다.

등기를 하지 않고 소유권을 넘기는 ‘미등기 양도 부동산’에 대한 세율은 65%에서 60%로 낮아진다. 법인 보유 토지나 건물의 양도차익에 대해 부과했던 법인양도소득 특별부가세(양도차익의 15%)는 폐지된다.

바뀌는 부동산 관련 법과 제도
항 목	내 용		비 고
	변경전	변경후
양도소득세 감면	△2년 이상 보유 부동산 세율 3000만원 이하 20% 6000만원 이하 30% 6000만원 초과 40% △2년 미만 〃 :40%	△1년 이상 보유 부동산 세율 1000만원 이하 9% 4000만원 이하 18% 8000만원 이하 27% 8000만원 초과 36% △1년 미만 〃 : 36%	1월 시행
미등기 양도 부동산 세율	65%	60%	1월 시행
오피스텔 용적률(서울시)	최고 800%	최고 500%	3월 시행 예정
다세대 다가구주택 주차장 면적 기준	가구당 0.7대	가구당 1대	3월 시행
월세이자율 상한	없음	‘일정 범위’에서 상한 설정	하반기 시행 예정
소형평형 의무화	없음	300가구 이상 재건축과 민영주택 신축시 전용면적 18평 이하 20% 이상 포함	지난해 12월 시행

올해부터는 서울시, 부산 대구 광주 대전 울산시 등 5개 광역시, 강원 전남을 포함한 8개 시도에 대해서 등록세와 취득세의 과표기준이 공시지가의 90%에서 100%로 10%포인트 오른다.

작년까지는 전세 및 임대보증금에 대해서 정기예금 이자 만큼의 임대료 수입(간주 임대료)이 있는 것으로 간주해 소득세를 부과했으나 올해부터는 주택임대사업자로 등록하면 ‘간주 임대료’는 소득세 부과 대상 소득에서 제외된다.

▽서울시의 오피스텔 및 다가구 다세대 건축 규제 강화〓서울시는 도심에 지어지는 오피스텔이 대부분 주거용으로 지어짐에 따라 이로 인한 도시 과밀화를 막기 위해 용적률(대지면적 대비 건물연면적)을 낮출 예정이다.

구체적으로는 오피스텔 용적률을 현행 최고 800%에서 500% 수준으로 낮춰 빠르면 3월부터 시행할 계획이다. 또 3월부터 현행 가구당 0.7대로 돼있는 다세대 다가구 주택의 주차면적 기준을 가구당 1대로 높일 예정이다.

빠르면 올 하반기 주택임대차보호법을 개정, 월세이자율을 일정 범위 이상 올리지 못하는 ‘월세 상한제’가 시행된다. ‘일정 범위’는 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정비율을 곱해 정해진다.

▽지난해 12월부터 바뀐 제도〓소형주택 의무비율 제도가 부활됐다. 서울 등 과밀억제권역에서 300가구 이상 재건축이나 민영아파트를 건설할 때는 전용면적 18.2평 이하 소형주택을 20% 이상 지어야 한다. 단, 지방자치단체장의 재량으로 5%포인트를 줄이거나 늘릴 수 있다. 해당지역은 서울 인천(일부) 의정부 구리 남양주 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥 등 16개 시.

분양권 전매에 대한 세무조사가 본격화돼 동시분양에서 당첨돼 높은 시세차익(프리미엄)을 얻고도 신고하지 않는 당첨자에 대해 높은 세율이 적용된다.

▽기타〓정부가 작년 5월부터 전용면적 18.2∼25.7평 이하 신축주택 구입자를 대상으로 실시한 취득세 등록세 25% 감면 조치가 올 연말로 끝난다. 또 전용면적 25.7평 이하 주택을 생애 최초로 구입한 20세 이상 무주택 가구주에 연리 6%로 주택값의 70%, 최고 7000만원까지 대출해주는 ‘생애 최초 주택 구입자금 지원’도 올 연말이면 끝난다.

무주택 세대주 여부를 떠나 누구나 청약통장을 한 개씩 가질 수 있도록 한 제도가 시행된 지 올 3월로 2년이 지나 이른바 ‘1인 1통장’ 세대가 3월부터 청약에 참여한다. 새로 청약에 참여하는 ‘1인 1통장’ 예비 청약자는 100만명이 넘기 때문에 아파트 청약경쟁률은 작년보다 훨신 높아질 전망이다.구자룡기자 bonhong@donga.com