[부동산]「개정 건축법」어떻게 달라졌나?

9일부터 시행된 ‘개정 건축법’을 알면 돈 버는 길이 보인다.

임대 수요가 없어 쩔쩔맸던 단독 다가구 다세대 주택을 주변 여건을 감안해 영업허가 기준을 갖춘 뒤 음식점 다방 미용실 등 근린생활시설로 바꿔 쓸 수도 있다.

또 마땅한 접근 도로가 없어 버려지다시피한 땅에 집을 지을 수도 있다. 일조기준 등 까다로운 건축 규제가 대부분 완화돼 같은 땅이라도 건물을 20% 이상 넓게 지을 수 있는 길이 열렸다. 바뀐 건축법의 주요 골자를 정리해본다.

★건물 용도 쉽게 바꾼다★

건축물의 대분류에 해당하는 ‘시설군’이 10개에서 6개로 줄어들고 중분류인 ‘용도군’은 32개에서 21개로 대폭 정리됐다.

같은 용도군이라면 별도의 행정절차를 밟지 않고 마음대로 건물 용도를 바꿀 수 있다. 예컨데 같은 1종 근린생활시설인 당구장을 탁구장으로, 세탁소를 소형슈퍼마켓 등으로 바꿔 쓸 수 있다.

시설안전기준이 높은 용도군에서 낮은 용도군으로 건물용도를 바꿀 때는 건축물대장을 바꾸기만 하면 된다. 반대로 낮은 쪽에서 높은 쪽으로 바꿀 경우엔 안전진단을 받고 시구청 건축과에 신고를 하면 된다.

★건물 짓기 쉬워진다★

신고만으로 지을 수 있는 건물 규모가 1백㎡(30평)이하로, 증개축 규모는 85㎡(25평) 이하로 각각 늘어났다. 대수선은 규모 제한이 아예 폐지됐다.

건축허가를 받을 때 별도의 미관 심의 절차를 밟지 않아도 된다. 건축허가 유효기간도 최장 2년으로 늘어났다.

도시 또는 준도시지역이 아닌 곳에서 3층 미만, 연면적 2백㎡(60평)이하이며 허가대상이 아닌 건축물이나 가설건축물은 착공신고나 사용승인을 받지 않아도 된다.

인접대지와의 경계선에서 일정 거리를 띄우도록 돼 있는 공지(空地)확보 의무가 폐지돼 주변 건물에 대한 일조권만 지킬 수 있다면 마음대로 건물의 위치를 정할 수 있다.

건물 크기와 상관없이 지하층을 짓지 않아도 된다. 지하층을 지을 경우 지하층 면적은 건물의 용적률(대지 면적 대비 건물의 총면적) 계산에서 제외돼 그만큼 건물의 실면적을 넓혀서 지을 수 있다.

건물용도별로 제각각이던 지하층 인정기준이 주택에 적용하던 기준(바닥면에서 지표면까지의 높이가 해당층 높이의 2분의 1 이상)으로 통일됐다. 또 지하층에 출입구나 창문을 추가로 설치할 수 있게 돼 지하실을 상가나 사무실 등으로 활용해도 된다.

★일조권 기준이 완화된다★

기존 도시지역에선 정북 방향의 대지경계선이 일조권 기준선이 되지만 이웃간에 합의했거나 새로 도시지역으로 개발되는 지역에선 정남 방향의 대지경계선을 일조권 기준선으로 할 수 있다. 이에 따라 남쪽으로 정원을 낼 수 있는 길이 열렸다.

전용주거지역이나 일반주거지역에 짓는 집은 층수에 관계없이 4m 이하는 1m만, 4∼8m 이하는 2m만 띄우면 된다. 높이가 8m를 넘는 부분은 건물 높이의 2분의 1을 띄우면 된다.

상업지역에 짓는 아파트와 다세대주택은 일조권을 지키지 않아도 된다. 이에 따라 도심지내 사무용빌딩 등을 건물층수에 관계없이 3개층, 연면적 6백60㎡(2백평)까지를 다가구주택이나 다세대주택으로 바꿔 전세나 월세를 놓거나 분양할 수도 있다.

방향에 상관없이 0.5㎡(0.2평)미만 크기의 창을 만들 수 있게돼 화장실 등의 환기창 설치가 가능해졌다.

★도로폭에 관계없이 건물짓는다★

지적도상에 도로로 명기되지 않았더라도 주민들이 오랫동안 사용해온 길이라면 이해관계자의 동의 없이도 시군구청장이 도로로 지정할 수 있다.

이에 따라 복개된 하천, 제방,공원내 도로, 소규모 골목길 등이 모두 도로로 인정받을 수 있고 이런 도로를 끼고 집이나 건물을 지을 수 있게 됐다.

건물 높이를 도로폭의 1.5배 이내로 제한하던 규정이 폐지됐으며 시군구청장이 개별적으로 고시한 구역단위의 건축물 높이 제한만 지키면 된다.

연면적 2천㎡(6백평)미만 건물이면 폭 4m 도로에 2m만 접하면 되고 연면적 2천㎡ 이상 건물은 폭 6m 도로에 4m만 접하면 지을 수 있다.

★자투리땅 개발 가능하다★

기존에 있는 도심지역내 소규모 나대지에도 해당지역의 건폐율(대지면적 대비 건물의 바닥면적)과 용적률을 지키는 선에서 건물을 지을 수 있다.

자투리땅이란 △일반주거지역의 경우 60㎡(18평) △일반공업지역 2백㎡(60평) △일반상업지역 1백50㎡(45평) 이하의 빈터 등을 말한다. 현재 전국 도심지역에는 3만여 필지의 자투리땅이 있다.(도움말:건설교통부 건축과 02―500―4131∼2)

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com