[재테크특집]주택담보대출 체크포인트

《최근 은행 보험사 등에서 앞다퉈 주택관련 대출상품을 내놓고 있다. 중소기업 대출확대에도 불구하고 금융기관에 여유자금이 넘치자 대출금리를 낮추거나 대출한도를 늘려 고객들의 관심을 끌고 있다. 주택담보대출시 고려해야 할 사항을 알아본다.》

◇은행

▼어느 은행 대출금리가 가장 낮은가▼

최근 주택담보대출 금리가 전반적으로 크게 내렸다. 기업은행의 금리가 현재 연 12.25%로 가장 낮다.

변동금리이므로 금리수준이 떨어지는 지금과 같은 상황에서는 더 낮아질 가능성도 있다. 단지 이 상품은 기업은행이 신용경색 해소차원에서 내놓은 것으로 내년 2월말까지만 한시판매한다.

하나은행의 주택담보대출 금리가 연 12.5%로 기업은행 다음으로 낮다. 다만 5천만원 이상을 대출받을 때만 12.5%이고 그 이하는 13.0%다. 하나은행은 대출이자의 5%를 되돌려주고 있어 실제 금리수준은 기업은행보다도 낮다. 예를 들어 1억원을 대출받은 고객의 경우 12.5%를 적용받아 연 1천2백50만원의 이자를 낸다.

은행측은 고객이 연체없이 이자를 꼬박꼬박 냈을 경우 이자의 5%인 62만5천원을 돌려준다. 따라서 실제 금리는 연 11.87%로 기업은행보다 0.38%포인트 낮은 수준이다.

연리 13.0%로 1천만원을 빌린 고객의 경우에도 1년동안 낸 1백30만원의 이자의 5%인 6만5천원을 돌려받으므로 실질적으로 금리는 12.3%가 돼 기업은행의 금리와 거의 비슷한 수준이 된다.그 밖의 은행들의 경우는 이보다 다소 높은 연 13∼14%정도의 금리수준을 유지하고 있다.

▼근로자를 위한 특별상품▼

근로자 전문은행인 평화은행에만 있는 유일한 상품. 대출금리가 파격적으로 낮은 대신 주택규모가 85㎡ 이하이며 연봉 2천만원 이하의 근로자만이 대출신청을 할 수 있고 대출한도가 적다. 주택을 담보로 한 구입자금은 1천6백만원 이내에서 연 10.5%로 5년거치 10년분할 상환방식이 적용된다.

▼장기가산금리를 폐지한 은행을 택하라▼

주택담보대출은 장기대출이므로 장기가산금리를 폐지한 은행에서 대출받는 것이 다소나마 금리부담을 줄일 수 있다. 장기가산금리란 1년이상 장기로 대출할 경우 은행이 지게되는 리스크에 대한 벌칙금리로 부과하는 것으로 최고 2%포인트까지 붙일 수 있도록 돼 있었다. 하지만 최근 은행권의 자금사정이 풍부해지면서 상당수 시중은행들이 장기 가산금리를 폐지했다.

반면 주택은행 등의 경우에는 아직도 장기 가산금리가 남아있어 만기를 연장하거나 만기가 길수록 높은 금리가 적용된다. 하지만 주택은행도 최근 장기가산금리를 2%포인트에서 1%포인트로 낮췄다.

▼얼마까지 대출받을 수 있나▼

유효 담보가액의 70∼80% 범위내에서 각 은행이 산정한 최대대출금액인 1억∼5억원까지 대출받을 수 있다.

유효담보가액은 전문감정사가 평가한 감정가에서 은행 저당권에 우선하는 임차보증금과 선순위로 설정된 저당금액을 뺀 금액으로 계산된다.

감정가는 일반적으로 매매하한가의 80%선이다. 즉 매매하한가가 1억원인 주택의 경우 감정가는 8천만원이다. 여기에 3천만원짜리 전세가 있고 특별한 저당이 잡혀있지 않으면 3천만원을 뺀 5천만원이 유효담보가액이다. 대출가능금액은 유효담보가액의 70∼80%이므로 이 경우 3천5백만∼4천만원까지 대출받을 수 있다.

은행이 산정한 최대대출금액은 주택은행이 5억원으로 가장 많고 씨티 조흥은행 등이 4억원, 하나 외환은행 등이 3억원, 서울 신한은행 등이 2억원 수준, 한빛은행 등이 1억원 수준이다.

▼거래실적이 있는 은행을 택하라▼

최근 대부분의 은행들이 거래실적이 전혀 없어도 주택담보대출을 실시하고 있다. 하지만 거래실적이 있으면 일반적으로 적용되는 금리보다 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있으므로 평소 거래실적이 있는 은행을 택해 대출을 받는 것이 유리하다.

신한은행의 주택담보대출의 경우에도 일반적으로 연 13%가 적용되지만 대출을 받는 고객이 △신한비자카드를 보유하거나 △아파트관리비를 자동이체하거나 △급여를 자동이체하고 있다면 0.1%씩 추가로 할인받을 수 있다. 또 1년동안 연체일수가 30일 이내의 고객도 매년 0.1%포인트씩 추가로 금리를 할인받을 수 있다.

▼대출절차▼

일단 담보로 제공할 주택의 등기부등본을 떼어 은행을 찾아가 상담을 받는 것이 좋다. 은행측에서는 저당권이나 전세권이 설정돼 있는지, 전세권을 설정하지 않은 임차인이 있는지, 방수는 몇 개인지 등을 확인해 대출가능금액을 산출한다.

주택구입을 위해 대출을 받는 고객의 경우 막상 구입할 주택의 소유권은 주인에게 그대로 있어 곤란한 처지에 빠진다. 이 때는 주인과 합의해 주인 소유의 주택에 근저당을 설정하고 은행이 고객을 대신해 대출금을 직접 주인에게 건네주고 매매계약을 체결한후 소유권을 이전하는 방법이 있다. 담보설정료는 채권비용을 제외하고 △1천만원 대출시 15만5천2백원 △5천만원 대출시 24만3천6백원 △1억원 대출시 52만7천원 등이다.

◇보험

▼보험사가 대출금리 인하를 주도한다▼

신동아화재는 연 12.5%의 아파트 담보대출상품을 판매한다.

신동아는 대출받은 고객이 자사의 자동차보험에 들어 3,5,7년간 무사고를 기록하면 0.25%포인트씩 금리를 낮춰준다. 연속 3년 이상 신동아 자동차보험에 가입해 5년 이상 사고를 내지 않은 경우 1%포인트를 할인받으므로 대출금리는 11.5%로 내려간다. 이는 금융권 최저 수준.

LG화재의 대출금리는 연 11.95%. 신동아처럼 자동차보험과 연계해 추가할인하는 내용은 없다. 자동차보험에 가입하지 않은 고객이 대출받는다면 LG화재의 금리가 현재로서는 가장 싸다.

삼성생명의 고정금리형 대출상품(연 12.7%)이 그 뒤를 잇고 나머지 보험사의 대출금리는 12.75∼13% 사이에 분포하고 있다.

▼조기상환 수수료에 유의하라▼

일부 보험사는 정해진 상환기일 이전에 대출금을 갚는 경우 상환금의 일정 비율을 추가로 납부하도록 했다. 고객이 조기상환하면 보험사가 만기까지 안정적으로 이자 수입을 얻지 못하기 때문.

대한과 흥국 삼성생명(12.7%의 경우)은 1년 이내에 상환하면 상환금의 3%, 2년 이내에 갚으면 2%를 추가로 물린다. 교보와 신한생명 LG화재는 1년(3%)과 2년(2%) 이외에 3년 이내 상환할 경우 1%의 수수료를 내도록 했다. SK생명과 삼성화재 신동아화재의 경우는 조기상환 수수료가 없다.

〈이 진·송평인기자〉leej@donga.com