[부동산]집계약할때 꼭 원주인과 체결… 등본확인…

  • 입력 1998년 2월 15일 21시 01분


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매매나 전세 계약서를 쓰기 전에 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야 할 사항이 몇가지 있다. 하루하루가 바쁜데다 까다로운 법률용어가 귀찮다고 이를 등한시했다가는 큰 재산 손실을 입을 수 있다. ◇ 전세계약 ◇ ▼실패 사례〓작년말 서울 신대방동에서 보증금 4천만원짜리 다가구 주택에 전세를 든 박모씨는 ‘전세계약은 반드시 원주인과 맺어야 한다’는 상식을 무시했다가 곤욕을 치렀다. 다른 곳에 살고 있는 집주인과 계약하면 전세금을 올릴지 모른다는 전(前)세입자의 말을 믿고 세입자와 계약한 게 화근이 됐다. 한달 후 집을 둘러보러 왔던 집주인이 자기와 계약하지 않았다고 노발대발, 계약 무효를 선언하고 당장 집을 비우라고 요구한 것. 결국 박씨는 집을 비워주기로 하고 전 세입자를 찾아가 보증금을 돌려받기로 했지만 마음고생이 이만저만이 아니었다. ▼사전 검토 사항〓등기소에서 토지와 건물등기부등본을 떼 본다. 등기상 하자요인은 없는 지, 등본상의 소유자와 집주인이 같은 사람인가, 계약체결 당사자인가 등등을 꼼꼼히 확인해야 한다.또 △근저당 △압류 △예고등기 등이 설정돼 있는 지도 살펴야 한다. 근저당이 있다면 예상되는 집값에서 근저당과 자신보다 먼저 전세 들어있는 사람들의 보증금 등을 합한 금액을 빼고도 자신의 전세금을 돌려받을 수 있는 지 계산해봐야 한다. 계약자가 집주인이 아닐 경우엔 주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아둬야 한다. ▼계약서 작성시〓주택의 하자부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 한다. 법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋다. 계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 한다. 그 사이에 집이 저당잡힐 수 있기 때문이다. 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 한다. ◇ 매매계약 ◇ ▼실패 사례〓집을 살 때는 등본 외에도 해당지역 구청에 가서 집과 관련된 각종 공부서류를 파악해보는 일이 중요하다. 작년 8월 안모씨는 서울 성동구의 단독주택을 3억원에 매입했는데 서류 챙겨보는 것을 등한히 했다가 손해를 입었다. 안씨가 산 집은 등기부 등본상에 하자가 전혀 없는 물건이었다. 문제는 구청에서 도시계획을 세우면서 안씨의 집을 도로예정지로 편입시켜 수용대상 토지로 책정해 놓은 것. 결국 안씨는 헐값의 보상을 받게 됐다. ▼사전 검토 사항〓구청에 가서 토지이용계획확인서, 건축물 관리대장, 도시계획확인서 등을 열람해야 한다. 등기소에 가서 등기부와 실제소유주가 일치하는지를 확인해야 한다. 등기부에 근저당 가등기 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둬야 한다. ▼계약서 작성시〓집의 면적과 평당가격을 명시해야 한다. 계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 배상을 요구할 수 있다. 별도약정에 잔금지급일 이전에 또다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해야 한다. 계약 체결 후 잔금을 주기 전에 반드시 등기부등본을 떼서 권리관계에 변화가 없는 지 확인해야 한다. 잔금을 줄 때 △상대방의 인감증명서 △등기권리증 △주민등록등(초)본 △토지대장 △건축물관리대장 △토지가격확인원 등을 넘겨받아야 한다. (도움말:한국개발컨설팅 02―393―8888) 〈황재성기자〉
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