［부동산］전셋집 확정일자 받아야 「경매」때 안전

전셋집 주인이 부도를 내 살던 집이 경매에 부쳐진다면 어떻게 해야 하나. 서울이나 6개 광역시 거주자로 전세금이 3천만원 이하(기타지역 8백만∼2천만원)라면 임대차보호법의 적용을 받아 1천2백만원까지 우선 돌려받을 수 있다. 단 주거용건축물 세입자가 대상이며 상가나 오피스텔 사무실의 세입자는 적용 대상이 아니라는 점을 잊어선 안된다. 전세금이 3천만원을 넘는다면 경매에 적극 나서 집을 낙찰받는 게 유리하다. 이때 집에 걸린 근저당권 설정일자와 전세일자의 선후(先後)관계 및 확정일자의 유무(有無)에 따라 대응요령이 달라진다. [선순위 근저당권이 없을 때] ▼확정일자를 받은 경우〓모든 근저당권에 앞서 변제받을 권리가 있으므로 무리하게 경매에 응찰하지 않아도 된다. 집이 경매 신청될 때 해당법원에 배당 및 권리신고만 하면 된다. 만약 경매에 참가, 낙찰을 받았다면 상계신청을 하고 낙찰대금에서 전세금을 제한 돈만 내면 된다. ▼확정일자를 받지 못한 경우〓다른 근저당권이 모두 변제된 뒤에야 배당받을 수 있다. 따라서 낙찰대금에서 전세금을 회수할 수 있는 확률이 낮다. 그러나 낙찰자에게 전세금을 돌려달라고 요구할 권리가 있으므로 전세금을 찾을 방법은 있다. 경매에 참가하기로 했다면 여러번 유찰되기를 기다려 가급적 싼 가격에 낙찰받는 게 좋다. 전세금은 포기하고 경매에 응찰하는 셈이어서 전세금까지 합해 계산하면 시세보다 집을 비싸게 사는 경우가 생길 수 있다. [선순위 근저당권이 있을 때] ▼확정일자를 받은 경우〓선순위 근저당만 변제되면 배당받을 수 있다. 낙찰대금보다 선순위 근저당권 금액이 적다면 배당을 받을 수 있으므로 어느 정도 전세금을 회수할 수 있게 된다. 경매를 통해 낙찰받았다면 낙찰대금중 배당금에 해당하는 돈을 뺀 나머지만 내면 된다. ▼확정일자를 받지 못한 경우〓전세금을 돌려받을 수 있는 확률이 거의 없다고 봐야 한다. 우선 집주인 명의의 다른 재산이 있는지 동사무소에서 재산세과세증명서를 떼 확인하는 게 중요하다. 집주인명의의 부동산이나 기타 재산이 발견되면 가압류를 신청하고 보증금반환청구소송을 해야 한다. 소송에서 이기면 해당 재산에 대해 경매를 신청하고 배당순위에 따라 돈을 받으면 된다. 살던 집에 대한 경매에 참가할 경우 전세금은 포기하고 경매에 응찰하는 셈이므로 여러번 유찰되길 기다려 가능한 한 싼 값에 낙찰받는 게 좋다. (도움말:태인컨설팅 02―362―8643) 〈황재성기자〉