양도세 중과 두달 앞, 강남 3구-용산 아파트값 2주째 하락

Q&A로 본 서울 부동산 시장
강남권 호가 10∼15% 빠진 곳도… 다주택 매물 쌓이며 조정세 확산
매수자 추가 하락 기대하며 관망… 4월 중순까진 급매물 늘어날 듯

5일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 ‘특급급매’ 매물 안내문이 붙어 있다. 신원건 기자 laputa@donga.com

5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 약 2개월 앞둔 가운데 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 아파트값이 2주 연속 하락했다. 남은 기간 동안 매매 계약까지 완료해야 하는 다주택자들이 시세보다 수억 원 낮은 가격에 집을 내놓고 있지만 대출규제로 자금 마련이 쉽지 않은 매수자들은 가격이 더 내리기를 기다리며 조정 흐름이 확산되는 모습이다. 한국부동산원이 5일 발표한 주간 아파트 가격 동향 등을 바탕으로 부동산 시장 상황과 전망을 문답으로 정리했다.

―요즘 부동산 시장 분위기는 어떤가.

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5일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향(2일 조사)에 따르면 서울 송파구는 전주(―0.03%)보다 0.09% 내리며 서울 25개 구 중 가장 크게 떨어졌다. 강남구(―0.06%→―0.07%), 용산구(―0.01%→―0.05%)도 낙폭이 커졌다. 서초구는 전주(―0.02%)보다 0.01% 내렸다.

강남권에는 기존 최고가보다 호가가 10∼15% 빠진 매물이 나오고 있다. 지난해 최고가가 47억 원이었던 서울 서초구 아크로리버파크의 전용면적 59㎡는 최근 41억 원까지 호가가 내려갔다. 당초 46억 원에 내놨다가 집이 팔리지 않아 41억8000만 원까지 낮춘 매물도 있다고 한다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이재명 대통령이 소셜미디어 X에서 양도세 중과 방침을 밝히기 전날인 1월 22일 5만6216건에서 이날 7만4190건으로 31.9% 늘어났다.

―아파트 호가가 하락하는 이유는 무엇인가.

현재 강남권에서 호가가 낮은 매물은 대부분 ‘다주택자 급매’ 홍보 문구가 표시돼 있다. 강남구 개포동의 공인중개사무소 관계자는 “다주택자들은 몇억 원 더 시세차익을 보려고 거래를 미루다간 양도세를 더 많이 낼 수 있기 때문에, 가격을 낮춰 빨리 처분하려는 것”이라며 “단지마다 다주택자 매물이 최소 1, 2건은 있는 것 같다”고 말했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “정해진 기간 안에 집을 팔아야 하는 사람이 많아지면서 호가 하락이 이어지는 것”이라고 했다.

―언제까지 하락세가 이어질 것으로 전망되나.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 4월 중순까지는 급매물이 늘어날 것으로 시장에서는 예상하고 있다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 5월 9일까지 거래 계약을 마쳐야 하는데, 거래 허가를 받아 실제 계약하는 데 2∼3주가량이 걸리기 때문이다. 정재훈 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “양도세 중과를 피하려는 다주택자 매물이 쌓이며 이 같은 조정 흐름이 한동안 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.

부동산원이 이날 발표한 서울 동남권(강남, 서초, 송파, 강동구)의 매매수급지수 역시 기준선(100) 아래인 99.6을 나타냈다. 기준선 아래로 떨어진 건 지난해 2월 첫째 주(98.7) 이후 처음이다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 기준선보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 뜻한다.

―강북 지역 분위기는 어떤가.

강남 외 지역은 아직 거래가 활발하지 않은 것으로 보인다. 대출규제로 자금 마련이 쉽지 않은 매수자들이 추가 가격 하락을 기대하고 있기 때문이라는 분석이 나온다. 성동구의 공인중개사는 “호가가 3억 원 낮아진 매물도 있지만 설 연휴 이후 거래가 한 건도 없었다”며 “3월 말을 마지노선으로 보고 가격이 더 떨어지길 기다리는 문의만 많다”고 했다. 마포 지역 공인중개사무소 관계자도 “마포는 ‘현금 부자’보다 대출을 받아 입주하려는 사람이 많은데, 호가가 조정돼도 대출 없이 사기엔 집값이 너무 비싸다”고 했다.

―5월 10일 이후 부동산 시장은 어떻게 될까.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “4월 둘째 주가 지나가면 토지거래허가를 기한 내 받지 못할 것이라고 판단한 다주택자들이 매물을 거둬들이면 하락 흐름에 변화가 생길 수 있다”고 전망했다. 다만 정부에서 여러 추가 규제책을 통해 매물이 나오도록 유도할 가능성이 높다. 이달 중 아파트 등 공동주택 공시가격이 공표되면 지난해 집값 상승에 따른 보유세 부담 증가가 현실화될 것으로 전망된다. 등록 임대사업자 세제 혜택 조정, 비(非)거주 1주택에 대한 장기보유특별공제 축소, 보유세 강화 등도 거론되는 정책 카드들이다.