‘매물 잠김’ 우려 커지자…임대사업자 양도세 혜택도 축소 검토

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19일 서울 용산구 남산에서 바라본 아파트단지 모습. 정부의 잇단 부동산 대책에도 서울 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 잇단 대책 발표 이후 매물이 자취를 감추고, 갈수록 거래절벽 현상이 뚜렷해지는 양상이다. 특히 강남과 용산 등 상급지 재건축과 신축 단지를 중심으로 신고가 경신 사례가 나오는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다. 2025.12.19. 서울=뉴시스

정부가 조정대상지역 내 임대아파트 사업자에게 주어지던 양도소득세 중과 배제를 축소하는 방안을 검토한다. 임대아파트 사업자의 양도세 부담을 높여 매물을 끌어내 주택 공급을 늘리겠다는 게 정부 생각이다.

시장에서는 9일로 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료되면 매물 잠김 현상으로 당분간 거래가 많지 않을 것이란 전망이 나오고 있다.

● 임대아파트 사업자 양도세 혜택 손질

8일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 비상경제본부 회의 겸 경제·부동산 관계 장관회의를 열고 “잠겨 있는 매물이 나오고 그 매물이 실거주자에게 돌아가도록 하는 방안을 지속 논의하고 있다”며 “조정대상지역 매입임대아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과배제 혜택이 조세형평 측면에서 과도하다는 지적에 대해 살펴보고 있다”고 밝혔다.

매입임대는 등록 임대사업자 유형 중 하나다. 사업자가 의무 임대 기간(통상 8~10년)을 지키고 임대료를 연 5% 이상 올리지 않는 등 세입자에게 유리한 조건을 제공하면, 정부는 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등 세금을 줄여준다. 문재인 정부 시기인 2017년 본격적으로 활성화됐지만, 과도한 세금 감면 혜택으로 다주택자를 양산한다는 지적이 나오면서 2020년 8월 아파트 매입임대가 폐지됐다.

다만 폐지 이전에 등록한 주택은 의무 임대기간 동안 남아 있다. 의무 임대 기간이 지나 등록 말소되기까지 세금 감면도 받을 수 있다. 매년 부과되는 재산세, 종합부동산세는 등록 말소 전까지만 혜택이 유지되지만, 양도세는 말소 후에 집을 팔 때도 감면을 받을 수 있다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 서울 내 매입 임대주택 중 아파트는 4만3682채다. 정부는 양도세 혜택을 축소해 이 매물을 시장에 끌어내겠다는 생각이다.

이재명 대통령은 올 2월 “일정 기간 처분 기회는 줘야겠지만 임대 기간 종료 후 등록 임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하지 않겠나”며 재경부에 제도 점검을 지시했다. 재경부는 양도세 중과 배제 혜택을 적용하는 적정 기간을 살펴보고 있다.
다만 전문가들은 매입임대 세제 혜택 축소가 정책 신뢰도를 해칠 수 있다는 점을 지적하고 있다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “정부 정책을 믿었던 매입 임대사업자로서는 받아들이기 어려울 것”이라고 평가했다.

● 다주택자 양도세 중과에 “매물 잠김 우려”

정부가 임대아파트 사업자의 양도세 강화까지 꺼내든 것은 다주택자 양도세 중과에 따른 매물 잠김 우려가 심화하고 있기 때문이다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 9일을 마지막으로 종료된다.

10일부터는 서울 전역(25개 구)과 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당 수정 중원, 하남시, 의왕시, 수원시 영통 장안 팔달, 용인시 수지, 안양시 동안) 등 조정대상지역 내 양도세가 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트 중과된다. 양도세 중과 유예와 함께 적용됐던 최대 30%의 장기보유특별공제(장특공제) 혜택도 없어진다.

정부는 막바지 매도를 유도하기 위한 보완책을 뒀다. 9일까지 주택 매매를 위한 토지거래 허가를 신청하면 서울 강남·서초·송파·용산구 내 주택은 4개월 내, 그 외 지역은 6개월 내 잔금을 치르거나 등기 접수를 마치면 유예받을 수 있다. 9일은 토요일로 관공서가 쉬는 날이지만 서울 25개 구청과 경기도 내 시청, 구청 12곳은 토지거래허가 신청을 받는다.

현장은 비교적 차분한 분위기다. 임성환 ABA금융서비스 WM팀장은 “절세용 매물은 2~3월에 이미 거래가 다 끝났다”며 “다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 추가적인 유인책을 내놓지 않으면 매물 잠김이 확고해질 것”이라고 전망했다. 윤수민 NH농협은행 부동산위원은 “다주택자 중 오늘까지도 매물을 내놓은 분이 있지만 원하는 가격의 거래가 아니라면 계속 보유하겠다는 입장”이라고 설명했다.