먼저 팔 집 따로 있다…다주택자 절세 전략은?

다주택자 양도세 중과 유예기간 놓치면
장기보유 특별공제 혜택 최대 30% 사라져
3주택자 이상은 주택 처분 순서 유의해야
일시적2주택 등 면제 요건도 꼼꼼히 확인

동아DB

Q. A 씨는 서울 강남구 삼성동과 대치동, 경기 가평군에 집을 한 채씩 보유하고 있는 다주택자다. 거주용으로 산 대치동 아파트의 가격이 구매할 때보다 많이 올랐고 정부가 곧 다주택자에게 보유세를 부과한다는 뉴스를 접한 뒤 이 아파트를 처분할 계획을 세웠다. 이때 양도소득세는 얼마나 부과될까.

A. 정부가 올해 5월 9일까지 유예된 양도세 중과 제도를 더 이상 유예하지 않는다고 밝히면서 다주택자들이 고민에 빠졌다. 양도세 중과를 피하려면 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 한다. 기존 조정대상지역(강남·송파·서초·용산구) 내 주택은 매매계약일로부터 4개월 이내, 그 외 조정대상지역 내 주택은 6개월 이내 양도해야 한다.

통상 주택에 대한 세율은 보유 기간이 2년 이하인 주택에 대해선 기본세율보다 높은 ‘단기양도세율’이 적용된다. 2년 이상 보유한 주택은 종합소득세의 기본세율(6~45%)이 적용된다. 그러나 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에는 기본세율에 20%(2주택 보유자) 또는 30%(3주택 이상 보유자)를 더한 중과세율이 적용된다. 다주택자라 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에는 기본세율이 적용된다.

만약 2년 이상 보유하지 않고 단기 양도한다면 세율은 단기양도세율과 중과세율을 적용해 세액이 더 높은 쪽으로 결정된다. 주택 수에는 일반 주택뿐 아니라 분양권이나 조합원입주권, 주택으로 사용하고 있는 오피스텔도 모두 포함된다.

다주택자 A 씨의 대치동 아파트 보유기간이 10년, 양도차익이 30억 원이라고 가정하고 일반세율, 2주택 중과세율, 3주택 중과세율이 어떻게 발생하는지 살펴보자. 기본적으로 3년 이상 보유한 부동산을 양도할 경우 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%(15년 이상 보유시)까지 양도차익에서 차감해주는 ‘장기보유 특별공제’가 적용되지만, 중과세율 적용 시에는 이 혜택을 받을 수 없다.

양도차익 30억 원을 얻은 A 씨의 경우 중과세 유예 기간 중에는 10년 이상 보유에 따른 장기보유 특별공제로 6억 원(20%)을 공제 받을 수 있었다. 하지만 중과세 유예 종류 후 매도하게 된다면 공제가 적용되지 않는다. 주택을 아무리 오래 보유했더라도 중과세율이 적용되는 순간 장기보유에 따른 특별공제 혜택은 하나도 받을 수 없게 된다.

중과세율이 적용된다면 매도순서에 따라서도 세액차이가 날 수 있다. A 씨도 대치동 주택을 가장 먼저 매도하면 3주택 중과세율이 적용이 되고, 비조정대상지역인 가평군 내 주택을 먼저 처분한 뒤 대치동 주택을 매도하면 2주택 중과세율이 적용된다. 매도 순서를 바꾸는 것만으로 3억3000만 원의 세금을 아낄 수 있다.

중과세율은 조정대상지역에 위치한 주택에만 적용된다. 중과세율과는 상관없는 비조정대상지역 주택을 처분한 후 조정대상지역 주택을 매도하면 세액이 줄어드는 것이다. 조정대상지역에 여러 채를 보유했다면 양도차액이 적은 주택부터 처분하는 게 합리적이다. 조정대상지역으로 변경된 지역이라도 양도 당시 비조정대상 지역이라면 중과세율이 적용되지 않는다.

또 일시적2주택, 동거봉양주택, 혼인합가주택 등 비과세가 적용되는 주택도 중과세가 면제된다. 다만 장기임대주택, 상속주택 등을 매도할 때는 중과세 예외 주택에 해당될 수 있다.