파주-원주 도심에 고령자 민간임대 ‘실버스테이’ 들어선다

[영올드&] 파주 와동 858채-원주 무실 487채… 병원-역 가까워 주거 편의성 높아
주택도시기금 年 2%대 융자 지원… 일반인 입주 민간임대도 일부 허용
“서비스 비용-품질기준 확실히 책정… 운영수익으로 비용 회수 가능해야”

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노후에도 도시에 머물며 의료·문화·여가시설 등을 즐기려는 수요가 늘면서 정부가 경기 파주시 등 수도권을 포함한 도심권에서 실버스테이 2000여 채 공급을 추진하고 있다. 20년 이상 장기 임대주택인 특성을 고려해 주택도시기금 장기 저리 융자 등 금융 지원에도 나선다. 전문가들은 목표 입주자를 명확히 해 서비스 수준과 이용료를 적정히 매겨야 실버스테이가 장기적으로 성공할 수 있을 것이라고 조언했다.

● 보증금 5억 미만… 중산층 겨냥

실버스테이는 만 60세 이상 고령자를 대상으로 20년 이상 임대 운영하는 공공지원 민간임대주택을 말한다. 임대료는 인근의 비슷한 시설보다 5% 낮게 책정되며 무주택자에게 우선 공급한다.

입주자로서는 식사, 청소 등 기본적인 서비스를 받을 수 있고 계약 갱신 시 5% 증액 제한을 적용받아 거주 안정성이 높다. 미끄럼 방지 바닥, 무단차 설계 등 고령자 맞춤형으로 내부가 설계되고 거실, 침실 등에 비상연락 장치가 설치되어 비상 상황 대응에도 유리하다. 최근 주택연금을 받는 유주택자도 잔여 가구에 입주할 수 있게 돼 문턱이 낮아졌다.

먼저 파주시 등 한국토지주택공사(LH)가 보유한 택지 2곳에 실버스테이 1300여 채를 공급한다. 이달 23일까지 참가의향서를 받고 심사를 진행해 6월까지 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

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파주와동 A2블록은 총 3만1036㎡로 총 858채 규모 주상복합으로 들어선다. 평형은 전용면적 60㎡ 이하 257채, 전용 60∼85㎡ 601채로 나뉜다. 경의중앙선 운정역, 경기의료원, 운정체육공원, 운정호수공원 등이 가까워 주거 편의가 높다. 보증금은 전용 60㎡ 이하가 3억8900만 원, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 4억∼4억8300만 원 수준에서 매겨질 것으로 보인다.

지방에서도 병원이 가깝고 수도권 이동이 편리한 강원 원주시에서도 공급한다. 이번에 나온 원주무실 S1블록은 2만3800여 ㎡, 487채 규모다. 전용 60㎡ 이하 146채, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 341채로 나뉜다. 차량으로 20분 거리에 원주의료원, 원주세브란스병원 등이 있고 KTX 원주역, 중앙고속도로 남원주 나들목(IC)이 가까워 수도권 접근이 용이하다. 보증금은 전용 60㎡ 이하가 3억1750만 원, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 3억3000만∼4억6000만 원 수준으로 전망된다.

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국토교통부는 원주무실 S1 사업자를 의왕초평 A1블록에 짓는 20년 이상 일반 공공지원 민간임대 사업과 묶어 선정할 계획이다. 의왕초평 A1블록은 868채 중 20% 이상은 청년층, 신혼부부, 고령자에게 특별공급될 예정이다.

민간이 보유한 용지를 대상으로 1000채가량 제안 공모도 받는다. 2024년 12월 구리갈매 시범사업 이후 처음으로 민간에서 공모를 받는 것이다. LH는 우선협상대상자로 우미건설 컨소시엄을 선정해 725채 규모 단지 중 346채를 실버스테이로 공급하는 것을 추진하고 있다. 입주는 2029년 말 예정이다.

● 실버스테이 내 일반인 입주도 일부 허용

국토부는 토지비·금융 부문 등에서 사업자에게 유인책을 제공할 계획이다. 먼저 토지비는 입찰가가 아닌 조성원가와 감정가를 산술평균한 가격으로 낮췄다. 실버스테이의 사회적 필요성을 고려해 LH 토지 매각 차익을 최소화한 것이다.

주택도시기금 출자·융자 등도 지원한다. 통상적으로 주택 사업자는 착공 후 아파트를 분양해 수익을 회수하는데 실버스테이는 20년간 분양이 제한되고 임대료 증액 제한 등을 적용받는 점을 고려했다. 건설 자금으로 1채당 9000만∼1억4000만 원, 연 2.0∼2.8%로 융자를 받을 수 있다. 주택도시기금으로부터 자기자본 70%까지 출자를 받을 수 있다. 국토부 측은 “일반 공공지원 민간임대보다 융자 한도가 2000만 원 높고 이자율은 0.5%포인트 낮다”며 “임대 기간 차이를 반영한 것”이라고 설명했다.

이렇게 조성한 실버스테이 단지에는 일반 무주택자가 입주할 수 있는 공공지원 민간임대도 들어설 예정이다. 상시 거주가 필요한 돌봄 인력과 전체적인 도시 활력 등을 고려했다. 무주택인 입주민 자녀 등은 우선 입주권도 받을 수 있다.

전문가들은 실버스테이는 주거, 의료 등 서비스가 필수적으로 수반되는 만큼 서비스 비용과 품질 기준을 확실하게 매겨야 한다고 조언했다. 물가 인상 등으로 서비스 비용이 지나치게 크게 오르거나 서비스 품질이 나빠지는 상황을 막아야 한다는 취지에서다. 박재병 케어닥 대표는 “서비스 운영 수익이 지나치게 낮아지면 시행사가 분양 수익으로 비용을 회수할 수밖에 없어 기존 입주민은 결국 이사 부담을 느끼게 될 것”이라며 “매각 차익이 아닌 운영 수익으로 비용을 회수할 수 있도록 사업 체계를 정교하게 짜야 한다”고 했다.

이지희 수원여대 사회복지학과 겸임교수는 “유사 사례로 거론되는 일본 ‘서비스 제공 고령자주택’이 입주민 부담을 낮출 수 있었던 것은 국가가 공적 보험으로 서비스 비용을 지원했기 때문”이라며 “또 사고, 사망 등이 빈번하게 일어날 것으로 예측되는 만큼 이에 대응할 수 있는 인력, 서비스 체계를 갖춰야 실버스테이가 성공할 수 있을 것”이라고 했다.