오피스텔 작년 ‘최대 매매’… 올핸 대출규제가 변수

아파트 대체상품으로 투자 몰려, 작년 거래액 13조 넘어… 역대 최대치
올해 DSR 적용 등 규제 직격탄… 일부 사업지 분양가 인하 등 고심
도시형생활주택 분양시장도 영향… “투자여건 악화에 수요 급감 전망”

지난해 전국 오피스텔 매매 거래액이 총 13조 원을 넘어서며 역대 최대치로 집계됐다. 아파트보다 대출 등 각종 규제에서 상대적으로 자유로워 투자가 쏠린 것으로 보인다. 다만 올해부터 오피스텔도 대출 규제가 강화되면서 분양가를 낮추려는 움직임이 있는 등 지난해와는 분위기가 달라졌다.

21일 부동산 정보 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템의 오피스텔 거래 내역을 분석한 결과 지난해 오피스텔 매매 실거래가 총액은 13조6476억 원이었다. 전년(10조6028억 원) 대비 28.7% 증가했다. 이는 관련 통계 집계가 시작된 2006년 이후 가장 큰 규모다. 함영진 직방 빅데이터랩실 실장은 “오피스텔은 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 담보대출이 가능해 시장의 관심이 컸다”고 말했다.

하지만 올 들어서는 이런 분위기가 계속되기 어려울 것으로 보인다. 지난달부터 개인별 총대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용되기 때문이다. DSR는 개인이 연소득 대비 상환해야 하는 원리금의 비율을 뜻한다. 오피스텔 같은 비(非)주택 담보대출은 기존에 차주별 DSR에서는 제외됐지만 올해 1월부터는 포함되면서 규제를 받게 됐다.

대출 규제가 시행되자 일부 사업지에서는 분양가를 낮추려는 움직임도 나타난다. 올해 상반기(1∼6월) 강원 속초시에서 오피스텔을 분양하려던 A사는 최근 예정 분양가를 5% 정도 내리는 방안을 검토 중이다. 분양 담당자는 “최근처럼 시장이 주춤할 경우 오피스텔부터 영향을 받는 만큼 시장 호응을 이끌어내기 위해서라도 가격 인하를 고민하고 있다”고 전했다.

도시형생활주택(전용면적 85m² 이하 300채 미만) 분양 시장에서도 변화가 감지된다. 이는 오피스텔과 마찬가지로 아파트의 대체 상품으로 인기를 끌었던 소형 주택이다. 서울 용산구에 공급되는 DK밸리뷰용산은 지난달 21일 총 24채를 대상으로 청약을 접수한 결과 700명 가까이 몰렸다. 평균 경쟁률은 28.5 대 1이었다. 하지만 당첨자 대부분이 계약을 고사해 이달 24, 25일 잔여 물량 20채의 추가 청약을 진행한다.

오피스텔 매매가격도 주춤하는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가 상승률(전월 대비)은 0.11%로 지난해 12월(0.31%) 대비 상승 폭이 급감했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “오피스텔 대상 대출 규제가 시행되면서 투자 여건은 안 좋아졌다”며 “최근처럼 부동산 시장이 조정 국면일 때는 수요가 가파르게 줄 수밖에 없다”고 분석했다.

정순구 기자 soon9@donga.com