임대료 올라야 수익 증가… 규제 늘어 신중한 진입을

주식 시장 정체에 주목받는 리츠 투자
집값 올라 10년새 자산 8배로, 운용자산도 다양해지는 추세
“경기 풀리면 오피스 수익 늘 것”…꾸준한 수익 증가도 인기 한몫
임대료 수입 의존도 높은 구조, 수익성 크게 높일 호재는 부족

지난해 말 증시에 상장한 ‘ESR켄달스퀘어리츠’는 물류 전문 부동산투자회사(리츠·REITs)다. 공모가는 5000원이었지만 최근 주가가 7500원대까지 올랐다. 연초 대비 수익률도 40%를 넘어섰다. 6월에는 안성물류센터와 BRIC 용인물류센터를 새로 자산에 편입하면서 총 운용자산 규모가 1조4000억 원에 이른다.

초저금리가 이어지면서 부동산에 간접 투자하면서 안정적인 배당 수익을 받을 수 있는 리츠가 주목받고 있다. 리츠란 불특정 다수 투자자에게서 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 얻는 간접투자 상품이다.

7일 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 국내에서 운용 중인 리츠의 배당수익률은 발행가 대비 8.33%다. 2018년 7.84%. 2019년 8.19% 등 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 7월 기준 국내 리츠는 총 307개로 전체 운용 자산 규모는 69조 원에 이른다. 10년 전인 2011년과 비교해 리츠 수는 5배 가까이로, 자산 규모는 8배 이상으로 늘어났다.

리츠가 운용하는 자산은 점점 다양해지고 있다. 지난해 물류 리츠의 경우 자산 규모가 1조2000억 원으로 2018년 8000억 원 규모에서 50%가량 늘어났다. 코로나19로 택배, 배달 시장이 급성장하며 물류센터 수요가 늘어난 데 따른 것이다.

반면 코로나19 직격탄을 맞은 호텔 리츠의 경우 자산 규모가 2018년 6000억 원에서 지난해 4000억 원으로 줄었다. 유통시설에 투자하는 리테일 리츠 역시 자산 규모가 7조7000억 원으로 2018년 4조2000억 원에 비해 크게 늘었지만 수익률은 8.53%로 2019년 12.72%에 비해 하락했다. 온라인 유통이 활성화되면서 오프라인 매장들이 상대적으로 고전하는 데에 따른 것으로 보인다.

주식시장에서 자유롭게 사고팔 수 있는 상장리츠의 배당수익률은 지난해 기준 7.13%(발행가 기준)였다. 국토부 관계자는 “지난해 신규 상장한 6개 리츠의 상장 시점이 하반기(7∼12월)에 몰려 아직 배당이 안 된 점을 고려하면 올해부터는 상장리츠 수익률이 더욱 개선될 것”이라고 설명했다. 하반기에는 SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, 마스턴프리미어리츠, NH올원리츠 등이 상장을 준비하고 있다.

장기적으로는 코로나19 확산세가 잦아들고 경기가 개선되면 리츠 수익률 역시 더 오를 수 있다는 전망도 나온다. 김열매 유진투자증권 애널리스트는 “호텔은 오피스나 주거시설로의 용도 전환, 여행 재개 등으로, 물류센터는 온라인 쇼핑 증가 등으로 수익률이 좋아질 것”이라고 말했다. 이어 “오피스는 공유오피스 활성화와 재택근무 확산이 부정적 요인이지만 방역·환기 시스템을 갖춘 A급 오피스 수요는 증가하는 추세”라고 덧붙였다.

반면 부동산 자산 가격 자체가 많이 올랐기 때문에 수익률이 과거보다 대폭 개선되기는 어렵다는 전망도 나온다. 국내 리츠가 운용하는 자산은 지난해 말 기준 오피스가 14조6000억 원, 주택이 37조6000억 원으로 전체 자산의 80% 이상을 차지한다. 자산 개발로 가치를 올리기보다는 임대료 수입에 의존하는 구조다. 임대료를 올리지 않으면 수익률을 높이기도 어렵다는 뜻이다.

안명숙 루센트블록 부동산총괄이사는 “리츠가 운용하는 부동산 가격이 상당히 오른 데다 각종 규제와 경기 침체 등으로 임대료 수익이 대폭 늘기 어려울 것”이라며 “새로 리츠 시장에 진입하는 경우 기존 투자자보다는 수익률이 떨어질 수 있다”고 말했다.



이새샘 기자 iamsam@donga.com