[우병탁의 절세통통(㪌通)]1주택자간 결혼 후 5년간, 양도 비과세

‘일시적 2주택자’ 양도세 비과세… 거주이전-혼인-동거봉양에 혜택
새 주택 구입 후 3년내 팔고 부모와 합가땐 10년안에 처분해야
혼인 등 겹친 일시 3주택까지 적용… ‘일시적 4주택자’ 가구는 대상 제외

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

실거주자인 1주택자가 주택 한 채를 2년 이상 보유하다 파는 경우 양도소득세가 비과세된다. 다만 주택을 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득했다면 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

양도세를 비과세한다는 의미는 양도 금액이 9억 원 이하일 때 양도세를 내지 않는다는 의미다. 양도 금액이 9억 원을 넘는 경우 전체 양도차익 중 9억 원 이하에 해당하는 비중은 비과세하고, 9억 원 초과분만 과세하게 된다.

예를 들어 취득 금액이 5억 원, 양도 금액이 15억 원이라면 양도차익 10억 원 중 15분의 9에 해당하는 6억 원은 비과세하고 나머지 15분의 6에 해당하는 4억 원은 과세한다. 9억 원 초과분은 과세를 하더라도 거주 기간이 2년 이상이라면 거주 기간별 연 4%, 3년 이상의 보유 기간별 연 4%의 장기보유특별공제를 최대 80%까지 해준다. 이 사례에서 거주 기간과 보유 기간이 각 10년인 경우 양도세는 1472만 원 수준이다.

1주택 비과세는 원칙적으로 양도 시점에 1주택이어야 한다. 그러나 예외도 있다. 양도 시점에 2주택일 때도 1주택으로 비과세하는 경우가 있다. 거주 이전을 위한 일시적 2주택, 혼인으로 인한 일시적 2주택, 60세 이상 부모의 동거봉양으로 인한 일시적 2주택 등이다. 동거봉양의 경우 부모 중 한 사람만 만 60세를 넘기면 된다. 거주 이전은 종전 주택과 새로운 주택의 구입 시기가 만으로 1년 이상일 때, 새로운 주택 구입 후 3년이 지나기 전에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하면 비과세된다. 다만 종전 주택과 새로운 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 1년 안에 처분하고 새로운 주택으로 전입해야 한다.

혼인으로 인한 일시적 2주택의 경우에는 혼인 합가일로부터 5년 안에 먼저 양도하는 주택은 비과세된다. 동거봉양의 경우에는 세대합가일(전입신고일)로부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택은 비과세 대상이다.

그런데 주거 이전을 위한 일시적 2주택과 동거봉양이나 혼인으로 인한 일시적 2주택이 서로 겹치는 경우가 있다. 이때 주거 이전을 위한 일시적 2주택과 동거봉양으로 인한 일시적 2주택, 즉 3주택이 일시적으로 겹치는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

결혼 전 일시적 2주택인 사람이 집 한 채를 가진 자와 혼인해서 일시적 3주택자가 됐을 때 역시 비과세가 가능하다. 결혼 전 각자 한 채씩 집을 가지고 있는 두 사람이 혼인으로 2주택이 된 상태에서 새로운 주택을 취득했을 때도 혼인한 날로부터 5년 내, 그리고 새로운 주택의 취득일로부터 3년 내 처분(조정대상지역은 1년 내 처분 및 전입)하면 비과세된다. 결국 대체 취득 2주택과 상속, 동거봉양, 혼인 합가로 일시적 3주택이 된 경우에는 비과세가 가능하다.

비슷해 보이지만 혼인 전 일시적 2주택인 사람끼리 결혼해 각각 2주택씩 합쳐 4주택이 된 경우 특례의 중복으로 비과세를 받을 수 없다. 이는 세법상 합가로 인한 일시적 2주택의 경우 ‘1주택을 가진 자’로 정의하고 있기 때문이다. 양쪽이 일시적 2주택인 경우를 1주택을 가진 자로 확대 해석할 수 없기 때문에 비과세가 아니라고 본 것이다. 세법에서는 비슷해 보이는 것도 항상 주의 깊게 살펴야 한다는 점을 명심해야 한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장