[우병탁의 절세통통(㪌通)]단독주택은 토지-건물 따로 증여 가능

다주택자 양도세 6월부터 인상
단독주택 공실땐 철거도 선택지… 보유주택 제외돼 중과세율 줄어
매각시 토지 취급, 일반과세 적용
1주택자 되면 장기보유공제 혜택… ‘건물’만 증여도 돼, 아파트는 불가

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주택 가격 안정을 위한 세금 규제는 다양하다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 대표적이다. 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 다주택자라면 양도세를 더 많이 내야 한다. 세율이 높아지고 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

구체적으로 세율은 2주택의 경우 기본세율(6∼42%)에 구간별로 10%포인트 높은 16∼52%로 중과한다. 3주택은 20%포인트 높은 26∼62%를 적용한다. 2020년 세법개정안에 따르면 양도세의 기본세율은 6∼45%다. 과세표준 10억 원 구간이 추가돼 최고세율이 42%에서 45%로 인상됐다. 올해 6월부터는 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 10%포인트씩 추가 인상된다. 2주택자는 26∼65%가 되고, 3주택자는 36∼75%가 되는 셈이다.

결과적으로 다주택자의 양도세 부담은 6월 1일부터 더 커질 수밖에 없다. 양도차익 5억 원인 3주택자가 6월 전 매도할 경우 양도세는 약 3억 원이다. 6월 1일부터는 3억5000만 원으로 늘어난다. 하루 차이로 양도세가 5000만 원 증가한다는 의미다.

이처럼 다주택자에 대한 양도세 중과는 금액 규모가 크기 때문에 부담스럽다. 그런데 상황과 조건에 따라서 양도세가 줄어드는 경우도 있다. 예를 들어 아파트 2채와 단독주택 1채를 가진 3주택자의 경우를 보자. 다주택 양도세 중과는 양도하는 시점에 주택이 몇 채인지를 놓고 판단한다.

아파트 중 1채를 양도한다고 가정하면, 다른 아파트 1채와 단독주택까지 총 3채이므로 3주택으로 중과된다. 그런데 만약 단독주택이 공실이라면, 단독주택 건물만 철거하는 선택지도 있다. 이때 보유 주택 수는 아파트만 2채가 된다. 3주택이 아닌 2주택이 되면서 양도세는 줄어든다. 3주택으로 중과될 때와 비교하면 약 5500만 원의 세금을 아낄 수 있다.

단독주택 건물을 철거할 때의 장점은 또 있다. 단독주택의 양도세도 줄일 수 있다. 건물이 철거된 후 단독주택을 매각하면 주택이 아닌 토지를 양도한 것이 된다. 아파트 1채 양도 후 단독주택의 남은 토지도 양도하면 역시 주택이 아닌 토지의 양도가 돼 주택에 대한 중과세가 아닌 일반세율로 과세된다.

이때 장기보유했다면 연 2%씩 최대 30%의 장기보유특별공제까지 받을 수 있다. 양도차익이 5억 원이고 15년 이상 장기보유했다면 2주택으로 중과될 때보다 약 1억2000만 원의 세금을 줄일 수 있다. 다만 건물이 없는 나대지는 일정 기간이 지나면 비사업용 토지로 양도세가 중과될 수 있으므로 주의해야 한다. 반대로 철거 후 일정 기간 내에 팔면 역시 양도세가 줄어들 수 있다는 점도 눈여겨볼 만하다.

철거가 어렵다면 단독주택만 가구 분리된 자녀에게 증여하는 것도 방법이다. 아파트와 같은 집합건물은 건물만 따로 증여할 수 없지만, 단독주택은 가능하다. 집값 대부분은 건물이 아닌 토지가 차지한다. 건물의 증여세나 취득세 규모가 크지 않다. 다만 이때 증여받은 자녀가 다른 집이 있다면 역시 다주택자가 되므로 따로 세금을 비교해야 한다.

이처럼 철거나 건물 증여를 통해 비교적 간단하게 합법적으로 양도세를 줄일 수 있다. 호랑이에게 잡혀가도 정신만 차리면 산다는 말이 있다. 강력한 부동산 규제로 세금 체계가 많이 복잡해졌다. 그럼에도 얼마든지 합법적으로 세금을 줄일 방법은 남아 있다는 점을 명심하자.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장