강남·성동 입성엔 최소 6억원, 2억원 있다면 한강신도시로…

여유자금 수준 따른 4월 분양 아파트 도전 가이드

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봄바람을 타고 부동산 시장이 기지개를 켜기 시작하면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자들의 발걸음이 빨라지고 있다.

전세금 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 전세에서 매매로 갈아타려는 움직임이 확산되고 있는 가운데 기준금리까지 1%대로 인하돼 저금리를 활용한 주택구매도 늘고 있다. 이달부터 민간택지 분양가상한제가 폐지돼 분양가 인상이 점쳐지면서 내 집 마련을 서두르는 움직임도 나타나고 있다.

부동산 전문가들은 낮아진 대출 문턱을 활용해 내 집 마련에 나서는 것은 좋지만 자금 상환 여력을 고려해 대출 비중을 집값의 30% 이하로 낮춰야 한다고 조언한다. 지난해 1월∼올해 3월까지 서울 및 수도권 택지개발지구에서 분양된 민간분양 아파트의 평균 분양가(기준층 기준)를 토대로 여유자금별로 노려볼 만한 서울·수도권 지역을 분석해 봤다.

서울 은평구 ‘힐스테이트 백련산 4차’

6억 원 이상-강남, 서초, 용산 입성 가능

지난해 1월∼올해 3월 서울 강남구와 서초구, 성동구, 용산구 등 4개 구의 평균분양가는 3.3m²당 2500만 원이 넘는다. 1개 단지가 분양된 성동구가 3.3m²당 4099만 원으로 가장 높았고, 서초구(3779만 원), 용산구(3065만 원), 강남구(2611만 원)가 뒤를 이었다. 이들 지역에서 전용 84m² 아파트를 분양 받으려면 분양가의 30%를 대출받는다고 가정할 때 최소 6억 원 이상의 자기자본이 필요하다.

이달에는 이들 4개 구 가운데 성동구에서만 분양물량이 있다. GS건설이 성동구 금호동에서 ‘신금호파크자이(금호13구역)’ 전용 59∼114m² 1156채(일반분양 84채)를 공급할 예정이다.

3억∼5억 원대, 서울 내 중소형 또는 신도시 중대형

자기자본이 3억 원에서 5억 원대라면 선택의 여지가 커진다. 서울 종로구, 중구, 양천구, 마포구 등에서 중소형 아파트를 살 수 있고, 위례, 미사강변, 광교 등 신도시의 중대형도 노려볼 수 있다.

조사기간 내 종로구에서는 1개 단지가 분양됐으며 평균 분양가는 3.3m²당 2327만 원으로 집계됐다. 전용 84m² 아파트를 30% 대출을 받아 분양받는다면 5억4000만 원은 갖고 있어야 한다. 중구(2015만 원), 양천구(1949만 원), 강동구(1961만 원), 마포구(1873만 원) 등은 4억 원대면 입성할 수 있다. 금천구, 은평구, 중랑구 등 평균 분양가가 3.3m²당 1300만∼1500만 원대인 지역은 3억 원은 갖고 있어야 한다.

서울 금천구 ‘롯데캐슬 골드파크 3차’

4월에 금천구, 은평구, 중랑구에서 1개 단지씩 분양이 예정돼 있다. 롯데건설은 금천구 독산동에서 ‘롯데캐슬 골드파크’의 3차 물량을 분양한다. 지하 5층∼지상 47층 6개동, 전용면적 59, 84m² 1236채 규모다. 현대건설은 은평구 응암동 일대 응암1주택재건축정비구역에서 ‘힐스테이트 백련산 4차’를 분양할 계획이다. 지하 4층∼지상 19층 13개동, 전용 59∼84m² 963채 규모다. 이 밖에 대림산업은 서울 중랑구 묵동 묵1재건축 부지에서 ‘e편한세상 화랑대’ 전용 59∼96m² 719채를, 코오롱글로벌은 성북구 장위동에서 ‘장위2구역주택재개발정비사업’ 전용 49∼112m² 513채를 분양한다.

서울을 벗어나면 비슷한 예산으로 좀더 넓은 아파트를 고를 수 있다. 조사기간 위례신도시 송파권역의 평균 분양가는 3.3m²당 2050만 원, 경기권역(성남, 하남)은 1726만 원이었다. 중대형인 전용 101m²를 기준으로 송파권역에서 분양받으려면 5억6000만 원, 경기권역은 4억7000만 원을 수중에 갖고 있어야 한다.

경기 수원시 광교신도시의 평균 분양가는 3.3m² 당 1568만 원(펜트하우스 제외)으로 집계됐다. 전용 101m²를 분양받으려면 대출 외에 약 4억3000만 원을 준비해야 한다. 하남시 미사강변도시의 경우 펜트하우스를 제외한 3.3m²당 평균 분양가는 1343만 원으로 상대적으로 저렴해 3억7000만 원가량 있으면 된다.

4월 이들 지역에서 1개 단지가 분양을 앞두고 있다. 위례신도시에서 4월 보미종합건설이 전용 96m² 131채를 공급할 예정이다. 강남과 연결되는 위례신사선, 트램(노면경전철) 등을 이용할 수 있다.

인천 청라국제도시 ‘제일풍경채 2차 에듀&파크’

2억 원대, 송도 동탄2 등지의 중소형

2억 원 정도의 전세금을 가지고 있는 실수요자가 서울에서 선택할 수 있는 지역은 동대문구 정도다. 조사기간 동안 동대문구 분양단지 2곳의 평균 분양가는 3.3m²당 1197만 원이었다. 2억 원대 자기자본이면 중소형 아파트가 가능하다. 수도권 택지개발지구에서는 선택할 만한 곳이 많다. 대출을 30% 받는다고 하면 전용 84m² 기준으로 분양가가 3억 원대 중반에서 4억 원대 초반 정도인 지역을 고르면 된다.

수도권 서쪽에서는 인천 송도국제도시와 청라국제도시, 경기 김포시 한강신도시 등을 고려할 만하다. 3.3m²당 평균 분양가는 각각 1243만 원, 1056만 원, 1001만 원. 수도권 남쪽에서는 용인시 서천지구가 1029만 원, 화성시 동탄2신도시는 1000만 원, 수원시 호매실지구가 953만 원 정도다.

4월 한강신도시에서 KCC건설이 전용 84m² 총 1296채 규모의 ‘한강신도시2차 KCC스위첸’을 분양한다. 청라국제도시에서는 제일건설이 전용 74∼99m² 1581채 규모의 ‘청라국제도시 제일풍경채 2차 에듀&파크’를, 동탄2신도시에서는 우미건설이 ‘동탄 린스트라우스 더 센트럴’을 분양할 예정이다.

전용 84m² 분양가 3억 원 이하의 새 아파트를 노린다면 시흥시 배곧신도시, 양주시 옥정지구, 오산시 세교지구, 이천시 증포새도시, 평택시 소사벌지구 등을 눈여겨봐야 한다. 옥정지구의 경우 평균 분양가 3.3m² 829만 원으로, 대출 30%를 받는다면 자기자본 1억 원대 후반으로 전용 84m²를 분양받을 수 있다.

김재영 기자 redfoot@donga.com