[Money&Life/맞춤 세테크]부모님 명의로 산 집 상속? 증여? 처분?

[Q]10년 전 어머니 명의로 집 한 채를 사둔 이모 씨. 최근 85세인 어머니의 건강이 좋지 않아 집을 어떻게 할지 고민이다. 현재 집값은 6억 원이다. 어머니는 지금이라도 집을 이 씨 명의로 바꾸라고 하는데 어떻게 하는 게 좋을까.

[A]이 씨처럼 부모님 명의로 집을 사둔 뒤 부모님 건강이 나빠지면서 집을 어떻게 처리해야 할지 고민하는 사람이 많다. 행여나 있을지 모를 형제간 재산 분쟁이 염려돼 부모로부터 미리 증여받는 것으로 처리하는 이들도 있다.

이 씨가 어머니 명의로 구입한 집을 지금 증여받는다면 약 1억 원의 증여세를 내야 한다. 형제들이 이 씨에게 유류분(遺留分·상속인을 위해 법률상 유보된 상속재산)을 청구할 수도 있지만 일단 어머니가 살아계실 때 집을 이 씨 명의로 돌려놓는다는 점에서 안심이 된다. 하지만 증여세 부담이 크다는 게 결정적 단점이다.

집을 그대로 뒀다가 어머니가 돌아가시고 난 뒤 상속받는다면 어떻게 될까. 상속세는 기본적으로 5억 원이 공제되기 때문에 이 씨는 약 850만 원의 상속세만 내면 된다.

집 한 채를 가진 이 씨가 집을 상속받으면 2주택자가 되지만 원래 이 씨가 갖고 있던 집을 팔 때는 1가구 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 양도세를 걱정할 필요가 없다. 물론 상속받은 집을 팔 때는 양도세를 내야 한다. 다만 상속받을 때의 집값인 6억 원보다 올라야 양도세 부담이 있으므로 큰 부담이 되진 않을 것이다. 형제간 재산 분쟁이 없다면 이 씨는 어머니로부터 상속받는 게 세금 부담 측면에서 유리하다.

하지만 어머니 명의로 된 집의 시세가 더 오르기 어려울 게 확실하고 현재 이 씨가 어머니의 병원비와 생활비를 부담하고 있다면 미리 파는 방법도 생각해봐야 한다. 어머니는 1가구 1주택자여서 양도세 부담이 없기 때문이다.

또 그동안 이 씨의 돈으로 어머니의 병원비와 생활비를 지출했지만 이제부터는 어머니 집을 처분한 돈으로 병원비 등을 쓸 수 있다. 그러면 어머니의 상속재산이 줄어들어 금융재산 상속공제(순금융재산의 20%)도 받을 수 있어 향후 상속세 부담이 없어진다. 더불어 어머니한테 집을 증여받거나 상속받으면 2400만 원 정도의 취득세를 내야 하지만 집을 팔아 현금으로 상속받으면 취득세 부담도 사라진다.

결국 집을 상속받거나 증여받는 방법보다 집을 팔아서 부모님 병원비나 생활비로 활용하고 나머지 현금을 상속받는 것이 금융재산 상속공제를 받을 뿐만 아니라 불필요한 취득세 부담을 피한다는 측면에서 유리하다.

만약 어머니 집이 팔리지 않아 이 씨가 매수한 것처럼 한다면 어떻게 될까. 가족 간 부동산 거래는 실제로 양도대금을 주고받았는지 조사를 받는다.

따라서 두 사람이 매매계약서를 쓰고 등기를 옮겼지만 매매대금을 주고받지 않는다면 ‘증여’로 간주돼 증여세와 가산세를 물어야 하므로 주의해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사