DTI규제 살리고 분양가 상한 없애고… 3·22부동산대책 따른 내집마련 전략은

대출 많이 필요하면 ‘DTI우대 상품’ 적극 활용을

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정부가 다음 달부터 총부채상환비율(DTI) 규제를 부활시키는 대신 분양가 상한제를 3년 만에 폐지하는 내용의 ‘주택거래 활성화 방안’을 22일 발표함에 따라 소비자들의 ‘내 집 마련’ 전략도 상당 폭 수정이 불가피해졌다. DTI 규제가 원상 복구되면 어떤 대출상품을 고르느냐에 따라 대출 한도액 자체가 달라지는 데다 분양가 상한제 폐지로 주택 분양시장에서도 지각변동이 예상되기 때문이다. 달라진 제도에 따른 주요 점검사항을 들여다봤다.

○ 내 자금 여력부터 꼼꼼히 따져봐야

전문가들은 대출에 앞서 자신이 필요한 금액이 얼마인지를 먼저 따져봐야 한다고 조언한다. 만약 주택 구입을 위해 은행에서 돈을 최대한 많이 빌려야 하는 처지라면 ‘비(非)거치식, 고정금리, 분할상환’ 상품에 주어지는 DTI 우대비율 15%포인트를 적극 이용할 필요가 있다. 이렇게 할 경우 DTI 규제 부활 전과 거의 비슷한 금액을 대출받을 수 있다.

서울에 거주하는 연봉 5000만 원의 직장인이 서울지역(투기지역인 강남·서초·송파구 제외)에서 8억 원짜리 집을 살 경우를 가정해 보자. 만기 20년에 연 6% 금리의 대출상품을 고를 경우 지금까진 주택담보인정비율(LTV) 규제만 적용받아 4억 원까지 대출이 가능했다. 다음 달부터 DTI 규제를 적용받게 되지만 비거치식 고정금리이면서 분활상환 방식의 대출상품을 고를 경우 DTI 비율 65%가 적용돼 3억8000만 원을 대출받을 수 있게 된다. 변동금리 일시상환 대출을 받을 때보다 9000만 원을 더 대출받을 수 있는 셈이다.

자금사정이 괜찮아서 대출한도를 무작정 늘릴 필요가 없다면 굳이 비거치식, 고정금리, 분할상환 대출상품을 선택할 필요는 없다. DTI 우대비율을 적용받지 않더라도 자신의 자금규모에서 충분히 주택 매입이 가능하다면 고정금리보다는 코픽스 금리와 같은 변동금리가 매력적일 수 있기 때문. 현재도 잔액기준 코픽스 금리와 고정금리는 연 1.0%포인트 이상 차이를 보이고 있다. 금리가 추가로 인상되더라도 단기로 자금을 빌릴 계획이라면 변동금리가 유리할 수 있다. 정상영 하나은행 골드클럽 PB팀장은 “대출한도에 얽매이지 않고 3년 내 상환할 여력이 있다면 코픽스 금리를 고려해보길 권한다”고 말했다.

비거치식 상환방식에 대해서도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 김재한 국민은행 방배PB센터 팀장은 “금리 상승기에는 거치기간을 두는 게 유리할 수 있으니 무조건 대출한도만 생각지 말고 자신의 상환능력을 잘 생각해 봐야 한다”고 조언했다.

정부가 주택 취득세율 50% 추가 감면 조치를 이달 말에서 연말까지 연장하기로 결정한 것도 주목할 필요가 있다. 안명숙 우리은행 팀장은 “잔금을 치르는 시점이 취득 시점이 되기 때문에 개정안이 통과되고 난 이후로 잔금 치르는 날짜를 조정하면 취득세 감면 혜택을 누릴 수가 있다”고 전했다.

○ 주택별 지역별 투자 전략 달리해야

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분양가 상한제 폐지는 아파트 분양시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 상한제가 적용되면서 가격에 맞추기 위해 ‘마이너스 옵션’ 등으로 아파트 ‘사양’을 조절했던 업체들이 지역별, 수요자별 특성에 맞게 다양한 아파트 상품을 내놓을 것으로 전망된다. 한 대형 건설사 관계자는 “친환경 개념 도입, 고급 사양 추가 등 설계나 기술면에서 얼마든지 회사별 특성을 발휘할 수 있는데도 분양가 상한제 때문에 평범한 아파트를 지을 수밖에 없었던 측면이 있다”며 “구매력 있는 지역의 단지에는 고급 평면을 도입하는 등 각 입지에 맞춘 ‘맞춤식 설계’를 하게 되면 수요자로서도 선택의 폭이 넓어질 것”이라고 말했다.

부동산 전문가들은 분양가 상한제 폐지가 전격 시행되면 지역별 접근 전략도 달라져야 한다고 입을 모은다. 그동안 일반 분양가를 마음대로 책정할 수 없어 사업성이 떨어진다는 평가를 받으면서 사업 추진이 지지부진했던 재개발, 재건축 사업에서 특히 지역별로 희비가 갈릴 것으로 전망된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “분양가 상한제 폐지 혜택을 받지 못하는 서울 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 재개발, 재건축 물량의 경우 사업 추진 지연에 따른 가격 하락이 예상되므로 관망세를 유지한 뒤 올 하반기 이후에 매수 시점을 결정해야 할 것”이라고 말했다. 일반 분양 물량의 분양가를 높여 조합원 분담금을 줄이지 못하게 되면 사업 추진을 반대하는 조합원이 늘어나게 되고 이에 따라 사업이 지연될 수 있다는 것. 박 대표는 “거꾸로 강북의 재건축, 재개발 사업은 조합원 분담금이 낮아지고 사업 추진이 급물살을 타면서 가격 상승을 기대할 수 있으므로 조합원 자격을 확보하는 전략이 필요하다”고 말했다.

재개발, 재건축과 관련해서는 서울 강동구, 경기 과천시 등이 가장 큰 수혜지역이 될 것으로 예상되고 있다. 김규정 부동산114 부장은 “사업성이 좋지 않아 주춤했던 재건축 단지들이 일반 분양가를 높이는 방식으로 사업 추진에 박차를 가할 것”이라고 내다봤다.

이에 따라 올해 분양되는 주요 분양단지들의 경우 분양가에 상한제 폐지에 따른 가격 상승분이 반영됐는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 김 부장은 “분양시장 열기가 높은 부산 등 일부 지방 시장은 주택 수요에 힘입어 분양가를 높일 가능성이 높은 만큼 실제가치보다 고평가된 것은 아닌지 인근 단지 시세 등을 살펴 신중하게 가격 분석을 해볼 필요가 있다”고 말했다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com
김현진 기자 bright@donga.com

:: DTI·Debt To Income(총부채상환비율) ::

대출자의 소득수준을 따져 대출한도를 정하는 계산 방식으로 1년 동안 개인이 벌어들이는 소득에서 1년 동안 내야 하는 원금과 이자를 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 예를 들어 연간 소득이 5000만 원인 사람이 DTI 40%를 적용받게 되면 총부채에 대한 원리금 상환액(원금+이자)이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한한다.