주상복합, 분양안전성 ↑ 공급물량 ↓

건설교통부가 주상복합아파트 공급제도를 대폭 손질하기로 함에 따라 주상복합아파트 투자전략에도 대대적인 변화가 요구된다.

정부는 내년 2월 하순경 시행을 목표로 주택법을 개정하면서 20가구 이상 주상복합아파트는 공개 청약을 통해 입주자를 모집하고, 청약자는 청약통장가입자로 제한했다. 또 분양에 앞서 분양보증을 의무적으로 받고, 사업지 시군구청장의 분양승인도 받도록 했다.

그만큼 주상복합아파트의 분양안전성은 높아진다. 하지만 까다로워진 분양절차 때문에 공급 물량은 크게 줄어들 것으로 예상된다.

청약예금 규모별 청약대상 주택 (단위:만원)
면적	지역
	서울 부산	기타 광역시	기타 시군
85m²(25.7평) 이하	300	250	200
102m²(30.8평) 이하	600	400	300
102m² 초과∼ 135m²(40.8평) 이하	1,000	700	400
135m² 초과	1,500	1,000	500
자료:국민은행

▽주상복합 분양절차 까다로워진다=주상복합아파트도 투기과열지구로 묶인 지역에서 300가구 이상을 분양한다면 일반아파트와 동일한 조건으로 분양해야 한다. 하지만 이런 조건을 피한 경우라면 현재 주상복합아파트의 분양절차는 일반아파트에 비해 간단하다. 토지를 매입하고 건축허가만 받으면 가능하다.

또 청약자도 별다른 제한이 없어 분양회사가 자유롭게 선정할 수 있었다. 비(非) 투기과열지구라면 선착순 모집도 가능했다. 모델하우스에서 밤샘 줄서기를 서는 풍경이 연출된 게 이 때문이었다.

그러나 앞으로는 이런 일은 사라질 전망이다. 20가구 이상이면 투기과열지구 지정 여부에 상관없이 일반아파트와 동일한 방법으로 분양해야 한다. 정부안은 청약예금과 청약부금 가입자를 대상으로 ‘1∼3순위’로 나눠 청약접수를 받는다. 따라서 청약부금 가입자라면 전용면적 25.7평 이하 규모만, 청약예금은 예치금 규모에 따라 청약대상이 달라진다.

▽주상복합 안전성 높아진다=이렇게 되면 분양회사가 청약률을 높이기 위한 분양물량 감추기 등과 같은 조작은 원천적으로 불가능해진다. 예전에는 분양회사가 분양물량의 일부를 빼돌려 분양률을 높이고 분양권 웃돈(프리미엄)을 끌어올리는 일이 적잖았다.

분양에 앞서 사업지의 시군구청장에게 분양승인을 받는 과정에서 분양가 조정 절차를 거치기 때문에 막무가내 식으로 분양가를 올리는 일도 줄어들 것으로 예상된다. 또 분양보증을 받기 때문에 분양회사가 부도를 내더라도 청약자의 피해를 최소화할 수 있다.

다만 이처럼 사업절차가 까다로워져 공급 물량의 큰 폭 감소가 불가피할 것으로 예상된다.

▽투자 전략을 바꿔라=청약예금이나 부금에 가입한 실수요자라면 적극적으로 노려볼 만하다. 주상복합아파트는 대부분 도심지에서 분양된다. 그만큼 교통여건이 좋고, 생활편익시설도 쉽게 이용할 수 있다. 다만 주거쾌적성은 일반아파트에 비해 떨어진다는 점을 염두에 둬야 한다.

단기 차익을 기대한 투자는 금물이다. 일반적으로 주상복합아파트는 일반아파트에 비해 환금성이 떨어지는 상품이다. 만약 투기과열지구로 묶인 곳이라면 분양권 전매도 금지돼 그만큼 환금성은 더 떨어진다.

여윳돈 투자자라면 임대수익을 노린 중장기적인 안목에서 투자전략을 세울 필요가 있다. 이를 위해선 입주 이후 고정적인 수입을 보장받을 수 있는 곳을 찾아야 한다. 대도시 도심권, 지하철이나 철도 역세권, 학교나 업무밀집지역 등지에서 분양되는 주상복합아파트가 추천 상품이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com