[부동산]'상가' 하반기 부동산시장 기대주

상가는 일반적으로 전체 경기의 부침(浮沈)에 민감한 부동산 상품이다.

경기 침체가 계속됐던 올 상반기에 일부 지역의 테마상가나 근린상가가 극심한 청약저조에 시달린 것도 이런 특성 때문이다.

하지만 하반기에는 국내외적인 불안요인이 점차 해소될 가능성이 높다. 또 정부도 침체된 경기 살리기에 나서면서 각종 부양책을 내놓을 전망이다. 그만큼 상가시장에는 호재다.

다만 정부가 부동산시장에 부동(浮動)자금이 몰려들 것을 우려해 견제를 늦추지 않고 있으므로 무리한 투자는 절대 삼가야 한다.

▽테마상가=백화점이나 쇼핑몰과 달리 특정 업종을 집중 입점시킨 상가이다. 상가 가운데에서도 경기 변동에 많은 영향을 받는다. 그만큼 입지 여건에 따른 차별화가 심하다. 투자에 신중해야 하는 이유다.

인근에 대형 도소매시장이 있다면 피하는 게 낫다. 공급 과잉으로 임차인 구하기가 쉽지 않다. 따라서 기존의 업종과 중복되는 테마상가보다는 지역적인 특성을 살려 유아나 아동을 겨냥한 전문매장이나 애완동물을 테마로 하는 상가를 고르는 게 좋다.

▽단지 내 상가=주민 생활편의를 위해 아파트단지 안에 의무적으로 세우도록 한 상가이다. 아파트 입주자가 모두 고객이므로 안정적으로 수익을 올릴 수 있다. 그만큼 임대수요층도 두터워 불경기를 타지 않는 대표적인 부동산 상품이다.

다만 지나치게 분양가가 비싼 곳은 피해야 한다. 단지 내 상가는 매출의 한계가 있기 때문에 수익성이 떨어질 가능성이 크다. 또 주변에 상업시설이 생기면 환금성(換金性)이 떨어지는 건 시간문제이다.

따라서 공개경쟁을 통해 분양을 받을 때 내정가 대비 150% 내에서 응찰하는 게 좋다. 또 상가면적은 가구당 0.5평 이하, 아파트 가구 수는 최소 600가구 이상, 대형 평수가 많은 곳보다는 단지 안 소비성향이 강한 20∼30평형대가 주류를 이루는 곳을 골라야 한다.

▽근린상가=주택가에서 가까이 있어 걸어서 갈 수 있는 지역에 위치한 상가이다. 대체로 2∼5층 규모로 지어진다. 신규로 조성되는 택지개발지구의 상업용지에 들어서는 상가가 좋다. 주변에 들어설 아파트 평형대나 상주인구의 특성을 고려해 층이나 업종을 선택하는 게 중요하다.

도심에서 분양하는 리모델링 분양 상가도 관심을 가져볼 만하다. 이미 상권이 활성화된 곳이어서 고객 확보가 쉽다. 경기 분당신도시의 백궁지역이 대표적인 예이다. 이곳은 업무시설과 주거단지가 혼합된 지역으로 주중이나 주말에도 찾는 손님이 많다.

▽주상복합상가=주거공간과 상업공간이 함께 있는 건물을 말한다. 대체로 도심지에 많다. 지하철 역세권에 위치한 것을 제외하곤 투자에 신중할 필요가 있다. 상주인구를 확보하고 있지만 수가 적기 때문에 기대수익률이 높지 않고 업종 선택에도 제한이 많다. 상가는 다양하게 업종을 바꿀 수 있고 주변상가와 일정 수준 관계를 맺어야만 상권을 만들 수 있다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

▼전문가 기고-하반기 부동산 투자전략▼

저금리가 계속되고 주식시장의 상황이 여전히 불투명한 상황에서 시중 부동자금은 부동산시장을 맴돌고 있다. 하지만 정부의 5·23 부동산안정대책 이후 부동산시장이 안정세를 보이고 있기 때문에 섣부른 투자는 주의해야 한다.

기존 아파트를 사려면 3·4분기(7∼9월)나 4·4분기(10∼12월)가 적절한 것으로 보인다. 정부의 5·23대책 이후 하락세로 돌아선 아파트 값이 가수요자들이 보유하고 있는 매물이 시장에 한꺼번에 쏟아질 3·4분기와 4·4분기에 최저점에 이를 것으로 예상되기 때문이다.

주택을 팔려면 가능한 서두르거나 내년 상반기로 늦추는 게 좋다. 정부의 5·23대책이 시장에서 효과를 거두기 시작한데다 하반기 부동산시장 전망도 어둡다. 또 이런 분위기가 장기화할 가능성은 크지 않지만 최소한 올 연말까지는 계속될 것으로 전망된다.

아파트 재건축은 1일부터 시행 중인 ‘도시 및 주거환경 정비법’의 영향으로 사업승인받은 아파트와 그렇지 못한 아파트들의 희비가 교차하고 있다. 따라서 좋은 곳을 고르는 선구안이 요구된다. 사업승인을 받았거나 입지조건이 탁월하거나 조망권 및 환경권이 우수한 곳이 좋다.

관심지역으로는 신도시 예정지역의 ‘후광(後光)효과’를 기대할 수 있는 김포 및 파주 일대와 청계천 복원으로 환경이 개선되는 지역, 뉴타운 예정지 주변지역 등이다.

주택시장의 전반적인 침체 분위기에서 새로운 유망 투자처는 상가이다. 상가를 투자할 때에는 유동인구와 상권의 발전전망, 수익성 여부 등을 종합적으로 분석해야 한다.

정부의 부동산 안정대책이 아파트를 비롯한 주거용 부동산에 집중돼 있으므로 토지시장도 관심을 가져볼 필요가 있다.

신도시 후광효과가 기대되는 경기 파주와 김포 인근지역이 ‘0순위’ 투자대상. 특히 김포는 초지대교 인근과 해안도로변을, 파주는 교하지구의 근린생활시설용지 등을 노려볼 만하다. 서울과 가까운 광명과 하남지역은 교통조건 등 주거환경이 개선되는 지역이어서 유망하다. 충남 천안과 아산, 경기 평택과 오산 등 고속철도 개통예정지와 계룡대 인근지역 등 신행정수도 후보지는 지난해와 마찬가지로 투자자가 놓쳐선 안 될 곳들이다.

오석건 유니에셋(www.uniasset.com) 부사장

하반기 분양될 주요 아파트단지 내 상가
아파트	위치	건설회사	아파트가구수	분양시기	연락처
송내 주공 1단지	경기 동두천시 송내동	주택공사	1,862	7월18일	1588-9082
태안 주공 8단지	경기 화성시 태안지구	주택공사	836	7월23일
비산동 래미안	경기 안양시 비산동	삼성물산	3,806	7월말	02-2145-7552
e편한세상 신도림 7차	서울 구로구 신도림동	대림산업	411	9월	02-2011-7832
금촌 주공 그린빌	경기 파주시 금촌1지구	주택공사	1,818	9월	1588-9082
화명 주공 그린빌	부산 화명지구	주택공사	981	9월
용해 주공아파트	전남 목포시 용해동	주택공사	734	9월
호계 주공아파트	울산 호계동 2지구	주택공사	638	9월
금촌 주공 2단지	경기 파주시 금촌2지구	주택공사	1,402	10월
안양구시장 주공그린빌	경기 안양시	주택공사	1,093	10월
무실1 주공아파트	강원 원주시 무실1지구	주택공사	709	10월
노은 주공아파트	대전 노은지구	주택공사	605	10월
미룡 주공아파트	전북 군산시 미룡동	주택공사	734	10월
부민동 e편한세상	부산 서구 부민동	대림산업	613	11월	02-2011-7832
금촌2 주공아파트	경기 파주 금촌2지구	주택공사	1,638	11월	1588-9082
가경4 주공아파트	충북 청주시 가경4지구	주택공사	814	11월

자료:상가114,각 업체