[마이홈]바뀐 부동산 제도 내용과 활용방안

【부동산 시장이 극심한 혼란을 겪고 있다. 최근 들어 잇따라 나온 고(고)강도 투기억제 대책으로 투자환경이 완전히 바뀌었기 때문. 분양권 전매가 금지되고 청약 문호도 좁아졌다. 신축주택 구입자에 대한 양도소득세 면세 혜택도 없어졌다. 주택구입자금을 빌리기도 어려워졌다. 기존 투자전략으로는 재테크가 아예 불가능할 정도. 새로운 투자전략이 요구된다는 얘기다. 바뀐 환경에 맞는 투자전략을 △아파트 청약 △세(세)테크 △재개발, 재건축 투자 등으로 나눠 소개한다.】

◆아파트 청약

▽‘묻지마 청약’은 금물〓다음달 말부터 입주자 모집 공고일 기준으로 최근 5년간 신규 분양 아파트에 당첨된 사람은 투기과열지구 내 아파트를 청약할 때 1순위 자격을 얻을 수 없다. 투기과열지구 안에 있는 아파트의 청약 경쟁률이 평균 수십 대 1을 넘는다는 점을 감안하면 사실상 분양받을 수 없다는 얘기다.

따라서 최근 5년간 아파트 분양에서 당첨되지 않은 사람은 입지 여건이나 가격을 고려한 신중한 청약이 필요하다. 당첨 경력으로 인해 정작 마음에 드는 아파트를 놓칠 수 있는 상황이 벌어질 수 있기 때문.

▽당첨 경력이 있는 사람은 다음달 말 이전까지 과감한 청약을〓다음달 말 주택공급에 관한 규칙이 개정돼 재당첨 제한 조치가 시행되면 투기과열지구 내 아파트에 대한 청약이 어차피 불가능해지기 때문. 따라서 투기과열지구에서 이달 중이나 다음달 말 이전까지 분양되는 유망 아파트를 적극 공략하는 것이 좋다.

▽투기과열지구가 아닌 곳에서 ‘진흙속 진주’를 찾아야〓이번 대책은 투기과열지구 아파트에만 적용된다. 나머지 지역 아파트는 지금과 마찬가지로 최근 5년간 당첨 경력이 있는 사람이 1순위 자격으로 청약을 할 수 있다. 따라서 용인 동백지구, 수원, 하남, 인천 송도신도시, 파주 등 투기과열지구가 아닌 곳에서 분양되는 아파트를 적극 노리는 것이 좋다.

◆세테크

▽1가구 1주택자는 양도세 비과세 요건을 갖춰야〓이달 말부터 양도세 비과세 요건이 강화돼 1가구 1주택자라도 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울, 과천시에 있는 주택을 3년 이상 보유하고 1년 이상 그 집에서 살아야 양도세를 부과받지 않는다. 지금까지는 1가구 1주택자가 주택을 3년 이상 보유했다가 팔면 양도세를 물리지 않았다.

단 이번 대책을 시행하는 날을 기준으로 2년 이상 보유한 상태라면 1년 이상 거주해야 한다는 조건을 채우지 않아도 된다. 하지만 시행하는 날로부터 1년 이내에 매각해야 양도세를 면제받는다.

따라서 2000년 6월에 서울에 있는 아파트를 사서 전세를 줬다면 보유 기간이 3년이 넘어서는 내년 6월부터 양도세 과세 요건이 강화되는 날로부터 1년이 되는 내년 9월 말까지 팔면 1년 이상 거주 요건을 갖추지 않아도 된다. 그러나 강화되는 양도세 과세기준이 시행되는 날 현재 2년이 안 됐다면 반드시 1년 이상은 실제 거주한 뒤 팔아야 양도세를 면제받는다.

▽2주택 보유자는 양도세액이 작은 집부터 먼저 처분해야〓집을 2채 소유하고 있다면 어떤 집을 팔았을 때 양도 차익이 큰 지를 계산해야 한다. 만약 두 집의 양도차익이 비슷하다면 오래 보유한 집을 처분하는 것이 좋다. 양도세는 보유 기간이 길수록 공제액이 늘어난다.

▽3주택 이상 보유자도 1채를 파는 것이 유리〓이달 말부터 2채를 초과한 주택에 대해서는 양도세가 실제 거래가를 기준으로 부과되기 때문. 기준 시가가 인상됐다 하더라도 실제 거래가의 70∼90%라는 점을 감안해야 한다. 따라서 양도세 과세 기준이 강화되는 이달 말 이전에 집 1채를 매각하는 것이 좋다.

◆재개발, 재건축 투자

▽사업 초기 단계인 단지는 금물〓재건축추진위원회를 갓 구성했거나 안전진단을 추진 중인 단지는 재건축 추진 여부가 불투명하다고 볼 수 있다. 정부가 무분별한 재건축 추진을 사전에 차단하기 위해 안전진단을 대폭 강화하기로 했기 때문. 건설한 지 20년이 지난 아파트라도 구조적으로 문제가 없으면 재건축이 원칙적으로 불가능해진다는 얘기다.

▽어느 정도 진행된 단지도 조심〓안전진단이나 조합설립인가를 받은 단지라도 수익성을 보장받는 것은 아니다. 서울시가 내년부터 재건축 아파트에 대해 지구단위계획 수립을 의무화하는 등 재건축 추진을 더욱 까다롭게 할 계획이기 때문. 따라서 조합측이 내세우는 용적률이나 녹지 면적이 서울시가 제시한 기준에 맞는 단지를 중심으로 투자하는 게 요령.

내년부터 사업승인을 받은 후에 시공사를 공개경쟁입찰 방식으로 다시 선정해야 한다는 점도 수익성 측면에서는 악재라는 평가를 받고 있다. 조합 결성 때 실시된 시공사 선정에서 탈락한 건설업체가 시공권을 다시 따기 위해 반대편 재건축추진위를 부추겨 조직적으로 사업 추진을 지연시킬 가능성을 배제할 수 없기 때문. 이에 따라 사업 초기 시공사 선정 과정에서 큰 마찰이 없었던 단지를 선택하는 것이 좋다.

▽사업승인을 받은 단지라도 수익성은 의문〓이미 소유한 사람은 몰라도 새로 투자하는 사람에게는 그다지 큰 수익을 가져다주지 못할 것으로 보인다. 지금까지 시공사 선정, 안전진단, 조합설립인가 등 아파트값 상승의 ‘재료’가 이미 반영된 때문. 물론 정부의 재건축 규제 강화로 사업승인을 받은 단지의 ‘희소성’이 또 다른 가격 상승의 ‘재료’가 될 수는 있다. 하지만 재건축 착공을 앞둔 아파트 단지에서 매물이 거의 없다는 점을 감안하면 신규 투자자에게는 ‘그림의 떡’이 될 수밖에 없다는 것이 중론.

주택시장 안정대책 주요내용
구분		내용	시행시기
투기수요억제	투기과열지구내 청약 1순위 자격 제외	·입주자 모집공고일 기준으로 최근 5년간 당첨받은 사람·가구주 아니면서 9월4일 이후 청약예부금에 가입한 경우·입주자 모집 공고일 기준으로 2주택 보유자	10월 중
	통장 불법거래 처벌 강화	·2년 이하 징역→3년 이하 징역·통장을 판 사람만 처벌→통장을 산 사람도 처벌	2003년 초
	재건축 재개발 조건 강화	·도시계획 수립 이후에만 재건축 허용·안전진단 부실업체 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금	2003년 상반기
	신도시 개발	·판교신도시 입주시기를 2007년 초로 앞당기고 40평 이상 중대형 아파트를 500가구에서 5500가구로 확대·화성신도시의 택지 170만평 연내 공급·인천 논현 등 10개 지구의 분양시기 앞당김·수도권에 강남 수준의 대규모 신도시 2,3곳 개발	단계적 시행
세제세정 강화	보유과세 강화	·기준시가 3억원 초과 고급아파트 재산세 과세표준 가산율 50% 이내 인상·종합토지세 과세표준 단계적 인상	2003년상반기
	신축주택 양도세 감면 대상 축소	·2001년 5월23일∼2003년 6월 말까지 전국의 신축주택 구입자 →서울과 5개 신도시, 과천 거주자는 제외	내년초
	1가구 3주택 이상 양도세 중과세	·보유주택수에 관계없이 기준시가 적용→3주택 이상 보유자는 실거래가 적용	9월중
	1가구 1주택 양도세 비과세 대상 축소	·거주 사실에 관계없이 1가구 1주택으로 3년 이상 보유 면세 →서울, 신도시, 과천에서는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주	9월중
	고급주택 기준 확대	·아파트 등 공동주택으로 전용면적 50평 이상, 시가 6억원 초과 →45평 이상, 시가 6억원 초과	9월중
	세정대책 강화	·기준시가 수시 조정, 자금출처조사, 지가급등지역 토지거래 세무조사	진행중
금융	부동산대출 축소	·투기과열지구에서는 담보비율을 70∼80%에서 60% 이하로 유도하고 초과분에 대한 대손충담금 적립률을 상향 조정
	부동산투자자금 주식시장 유입 유도	·연기금 주식투자 여건 개선, 기업연금제도 조기 도입	9월부터 단계적으로
교육	신도시 교육여건 개선	·특수목적고 자립형사립고 외국인학교 등을 수도권에 적극 유치 (2005년 제2경기과학고 설립 추진)	단계적 시행

(자료:재정경제부,건설교통부,교육인적자원부,행정자치부,국세청)

송진흡기자 jinhup@donga.com

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26일자 B19면 ‘투기과열지구 밖 진주찾기 전략을’ 기사에서 덕소는 투기과열지구입니다.