[부동산 투자전략 바꾸자] ②양도세 부담 덜기

‘9·4 주택시장 안정대책’의 핵심 가운데 하나는 주택에 대한 가수요를 줄이기 위해 세금 부담을 대폭 늘린 것이다.

중과세 대상인 고급 아파트의 기준을 확대하고 양도소득세 감면 대상을 크게 줄였다. 또 기준시가를 수시로 조정하고 강남으로 국한했던 주택구입자금 출처 조사를 서울 강북과 수도권으로 넓히기로 했다.

그만큼 주택 매입과 보유에 따른 부담은 커지게 됐다. 하지만 이번 대책을 자세히 연구하면 부담을 상당 부분 줄일 수 있다. 주택 보유 현황에 따른 양도세 부담을 덜기 위한 전략을 정리해본다.

▽무주택자〓집을 장만하려는 무주택자는 주택건설업자가 분양하는 양도세 면제 대상 아파트를 분양받는 게 좋다. 양도세 면제 대상 주택은 몇 채를 갖더라도 양도세를 물리지 않는다.

양도세 면제는 △서울, 수도권 5개 신도시, 과천시의 아파트는 금년 말까지 △같은 지역의 연립, 다세대, 빌라와 기타 지역에 위치한 주택은 내년 6월30일까지 적용될 것으로 보인다.

다만 다른 사람이 분양받은 아파트의 분양권을 사면 양도세를 물어야 한다. 고급주택 면적기준이 전용면적 45평 이하로 확대되는 것도 염두에 둬야 한다.

만약 양도세 면제 대상이 아닌 주택을 매입한다면 적어도 1년 이상은 그 집에 들어가 살아야 세금을 줄일 수 있다.

▽양도세 감면대상 주택 보유자〓이번 대책은 △주택을 3채 이상 가지면 실제 거래가격을 기준으로 과세하고 △1채만 가졌으면 3년 이상 보유하고 그 가운데 1년 이상은 실제 거주해야 양도세를 면제하며 △고급주택 면적기준을 50평(전용면적 기준) 이하에서 45평 이하로 낮췄다.

그런데 현재 적용되고 있는 규정에 따라 양도세를 감면받는 주택과 분양권은 이번 대책의 영향을 받지 않는다. 양도세 감면 대상 주택은 몇 채를 갖더라도 5년 동안은 양도세를 전액 면제받고 1가구 1주택 판정 때 보유주택에서 제외하기 때문이다.

감면 혜택은 최초 분양계약일(직접 건설한 주택은 사용승인일 또는 사용검사일) 기준으로 결정되기 때문에 이번 조치를 소급 적용할 수 없다. 다만 분양권인 상태에서 판다면 양도세 감면혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 한다.

▽1주택 보유자〓서울, 수도권 5개 신도시, 과천시에서 양도세 감면 대상이 아닌 주택을 보유했을 때의 대응법은 몇 가지로 나뉜다.

우선 이번 대책을 시행하는 날을 기준으로 2년 이상 보유한 상태라면 1년 이상 거주해야 한다는 조건을 채우지 않아도 된다. 하지만 시행하는 날로부터 1년 이내에 매각해야 양도세를 면제받는다.

만약 시행하는 날 현재 2년이 안 됐다면 반드시 1년 이상은 실제 거주한 뒤 팔아야 양도세를 면제받는다.

▽2주택 보유자〓양도세 감면대상이 아닌 주택을 2채 보유한 때에는 대응법이 복잡하다.

우선 2주택 가운데 한 채라도 이번 대책을 시행하는 날을 기준으로 2년 이상 보유했으며 양도 유예기간(주택에 따라 유예기간 다름) 이내에 3년 이상 보유 조건을 채웠다면 그 주택은 양도세를 면제받을 수 있다.

만약 그런 주택이 없다면 2주택 가운데 양도세가 적게 나올 주택을 이달 말 이전에 서둘러 팔아치우는 게 좋다.

만약 2주택 가운데 하나가 재건축 재개발 예정이라면 매각을 서두를 필요가 없다. 재건축이나 재개발 사업 승인을 받은 주택은 더 이상 주택으로 보지 않기 때문이다.

▽3주택 이상 보유자〓양도세 감면 대상이 아닌 주택을 3채 이상 보유했다면 새로운 기준시가가 확정 고시되기 전에 서둘러 1채를 팔아치우는 게 좋다. 2채를 초과한 주택에 대해서는 양도세가 실제 거래가를 기준으로 부과되기 때문.

다만 3주택 가운데 재건축 또는 재개발 대상이 있다면 팔지 말고 기다려 볼 필요가 있다. 사업승인이 나면 더 이상 주택으로 보지 않으므로 1가구 2주택으로 인정받는다.

▽고급주택 보유자〓현재 전용면적 45평 이상이면서 실거래 가격이 6억원을 초과하는 주택을 보유하고 있다면 새로운 기준시가가 확정 고시되기 전에 팔아야 세 부담을 줄일 수 있다. (도움말: 이규원 유니에셋 회계사 02-2124-4800)

황재성기자 jsonhng@donga.com

주택 보유 현황별 절세 요령
구 분	대응법	비고
무주택자	·양도세 감면 대상 신축주택을 분양받는다=서울 신도시 과천에 있는 아파트-올해 말까지 분양 계약=기타 지역-2003년 6월말까지 분양 계약·일반주택이면 매입 이전에 실제 거주계획 세워야	서울 신도시 과천의 연립 다세대는 적용 여부 미확정
양도세 대상 주택 보유자	·이번 대책의 영향 거의 없음=98년 5월22일∼99년 12월말까지 및 2001년 5월23일∼2003년 6월30일 이내에 분양받은 신축 주택	-
1주택 보유자	·시행일 현재 2년 이상 보유=실제 거주하지 않고 시행일 기준 1년 이내 3년 이상 보유 뒤양도하면 비과세·시행일 현재 2년 미만 보유=1년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 뒤 양도해야 비과세	보유주택 중 재건축,재개발 주택으로 사업승인 받으면비주택으로 인정
2주택 보유자	·시행일 현재 2년 이상 보유하고 양도 유예기간 이내에 3년 이상 보유한 뒤 양도할 수 있으면 비과세·나머지 주택=양도세 적은 주택부터 새로운 기준시가 확정고시 전에 매각
3주택 보유자	·2주택 초과 주택 가운데 양도세가 적은 주택부터 새로운 기준시가 확정 고시 전에 매각
전용면적 45평 이상 주택보유자	·관련 규정 시행일 및 새로운 기준시가 확정 고시 전에 매각

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