[땅對땅②]분당 중앙공원과 일산 호수공원 주변 비교

분당 중앙공원(좌), 일산 호수공원(우)

서울에서 살다 신도시로 이사하려면 일산과 분당을 먼저 떠올린다. 서울 접근성, 환경, 생활편익시설 등에서 신도시 가운데 돋보이기 때문이다. 그곳에서도 특히 눈에 띄는 지역이 있다. 분당 중앙공원 주변과 일산 호수공원 일대다. 시범단지 샛별마을 양지마을 등은 중앙공원을 둘러싸고 분당의 인기 주거지로 자리잡았다. 일산 호수마을도 마찬가지. 중앙공원과 호수공원이 각각 분당과 일산을 상징하며 주변 아파트 값 상승을 이끌고 있다. 이곳을 살펴보면 분당과 일산의 주택시장이 보인다.

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▽주거여건 닮은꼴〓중앙공원과 호수공원 주변은 여러모로 닮은꼴이다. 대형 공원을 끼고 있어 쾌적하다. 분당 시범단지는 서현전철역과 가깝고 주변에 삼성플라자 킴스클럽 등 쇼핑시설이 몰려 있다. 서울로 가는 도로교통 여건도 좋다.

일산 호수공원은 30만평 규모. 호수마을은 마두전철역 호수공원 사이에 있는 데다 자유로 장항인터체인지를 쉽게 이용할 수 있다. 마두역 앞 뉴코아백화점이 가깝고 단지 내에 초등학교도 있다.

분당 중앙공원 주변에서 환경 프리미엄을 많이 누리는 곳으로 샛별마을이 꼽힌다. 샛별 우방아파트에서는 전철역까지 마을버스를 타고 가야 한다. 그러나 아파트 평당 시세는 분당에서 가장 높은 수준이다. 중앙공원과 함께 단지 주변에 녹지가 풍부하기 때문이다. 샛별마을 셋방공인중개사무소 강복희 사장은 “중앙공원 주변에서도 녹지와 바로 붙어 있고 비교적 새 아파트인 점이 샛별마을의 장점”이라고 말했다.

▽자족기능은 차이〓시범단지는 91년 입주를 시작해 분당에서 오래된 아파트로 꼽힌다. 그런데도 중소형 아파트값은 분당에서 가장 높다. 여기에는 삼성물산이 시범단지 주변으로 옮겨온 효과가 작용했다.

시범단지 분당공인중개사무소 임말석 사장은 “삼성물산이 서현역 주변으로 오면서 전세금이 올랐고 다시 매매가 상승으로 이어지고 있다”며 “기업체와 기관 등이 많으면 도시가 자족기능을 갖게 되고 이는 집값이 강세를 유지하는 기반이다”고 말했다.

일산은 분당에 비해 기업체나 기관 유치가 더딘 편. 상대적으로 자족기능은 떨어진다는 얘기다.

▽줄어드는 학군 프리미엄〓분당과 일산의 명문고등학교로 각각 서현고등학교와 백석고등학교를 첫 손가락으로 꼽는다. 서현고와 가까운 시범단지는 그 동안 학군 덕분에 높은 집값을 유지했다. 이제 고교 평준화로 예전 같은 학군 프리미엄을 누리긴 어렵다. 학군 혜택 대신 삼성물산의 이전 덕을 보고 있다.

일산 백석고등학교는 강촌마을과 가깝다. 이곳도 고교평준화로 좋은 학군을 찾아 이사오려는 수요는 줄어들고 있다. 평준화가 정착되면 호수마을이 일산 내 다른 지역에 비해 뒤질 요소가 거의 없는 셈이다.

▽평당 200만원 차이는?〓부동산114 조사에 따르면 분당 시범단지 삼성한신 32평형은 평당 922만원선. 호가는 평당 1000만원에 달한다. 일산 호수마을 현대 32평형은 평당 688만원. 최근 값이 올라 평당 800만원을 호가한다. 두 곳의 가격 차가 평당 200만원 정도다. 평당 200만원씩 더 주고 분당아파트에 살 만한 요인이 있을까.

유니에셋 오석건 전무는 “분당 중앙공원 주변은 서울 강남의 연장이라고 보면 된다. 분당도 ‘강남 프리미엄’이 있는 셈”이라고 분석했다. 분당공인중개사무소 임말석 사장은 “강남 집 값이 오르면 분당 집 값이 덩달아 오른다. 분당 집 값은 서울 강남에 달렸다”고 말했다.

일산 분당에서 서울 강남권의 학원을 다니는 고등학생도 적지 않다. 좋은 학원에 가려는 강남 선호도가 분당 집값에도 영향을 주기도 한다.

분당과 일산은 수요층이 다르다. 서울 강남이나 분당에 직장을 둔 수요자는 분당을 찾고, 강북 도심 및 마포 여의도권으로 출근한다면 일산을 찾는다. 다만 출퇴근 시간에 얽매이지 않는 수요자라면 일산이 분당보다 장점이 많다. 주거환경은 비슷한데 집값은 낮기 때문이다. 호수마을 신라공인 박양희 사장은 “서울 강남에 집착하지 않는다면 ‘강남 프리미엄’ 비용을 치르고 분당에 집을 구할 이유가 없는 것 같다”고 밝혔다.

▽지역 대표 아파트 주목〓영조주택 장영일 사장은 “호수공원 중앙공원 주변은 각각 분당과 일산에서 가장 아파트 값이 높을 뿐만 아니라 일종의 ‘지표 역할’을 하고 있다”며 “집 값이 오를 땐 지역 내에서 가격 상승폭이 가장 크다”고 말했다. 지역 대표 아파트를 사두면 실수요든 투자든 장점이 많은 셈이다.

이은우기자 libra@donga.com

분당 중앙공원과 일산 호수공원 주변 비교 (단위:만원)
분당 중앙공원	구분	일산 호수공원
32평형 시범삼성한신 92248평형 샛별 우방 958	평당 최고 시세 아파트	32평형 호수현대 68849평형 호수롯데LG 735
높음	주변 자생력(자족 기능)	분당보다 낮음
많음. 삼성물산 토지공사주택공사 등	기업체 유입	유입 더딘 편
경부고속도로 축으로 발전, 죽전 수지 동백 태안 등으로 대형 택지지구 이어짐	주변 주택지 개발 축	자유로 310번 국도 축으로 발전, 교하 금촌 방면 택지지구 개발 중
강남 테헤란로, 강남대로변, 잠실역세권 등	서울의 배후 업무지	강북 도심, 마포 및 여의도권
분당선, 8호선과 연계	지하철	3호선. 경의선 전철 추진 중
높음	수도권 아파트 시장 주도력	분당보다 낮음
성남 구시가지, 판교	진입시 경유지역	고양 화정 능곡
삼성플라자 킴스클럽	인근 유통시설	뉴코아백화점 까르푸
서현고	대표적인 고등학교	백석고
강남 아파트값에 연동상승폭 상대적으로 큼	아파트값 변동 특징	상승폭 상대적으로 작음
판교신도시 개발강남 거주자 유입 여부	향후 집값 변수	주변 택지지구 개발서울진입 교통여건 변화