[부동산]정부대책 발표후 ＂강남 아파트값 재건축↓ 일반→＂

입력 2002년 1월 10일 18시 11분

끝없이 치솟던 서울 강남권 아파트 값이 떨어지기 시작했다.

8일 정부가 주택시장 안정대책을 내놓은 후 거래는 끊어지고 시세도 떨어졌다.

값이 눈에 띄게 떨어진 곳은 재건축 대상 아파트. 고덕 주공, 잠실 주공 등은 평형에 따라 사흘 사이에 500만∼1000만원 하락했다. 반면 대치동 도곡동 등 학군 프리미엄이 있는 곳은 아직 가격 변화가 없다.

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정부 대책이 언제까지 얼마나 효과를 발휘할까. 부동산업계와 건설업계에서는 강남권 수요가 꾸준한데다 매물이 부족해 가격이 떨어지기는 어렵다고 입을 모은다. 다만 거품이 많았던 재건축 대상 아파트는 상당 기간 약세가 불가피할 전망이다.

▽재건축 대상 아파트값 거품 꺼지나〓유니에셋 오석건전무는 “가격 폭등을 주도한 재건축 대상 아파트 값은 상당 부분 거품이었다”며 “정부의 대책 발표로 재건축 대상 아파트의 가격은 떨어질 것”이라고 말했다.

부동산114 김희선이사도 “다음 주부터 재건축 대상 아파트 값이 본격적으로 떨어질 것”이라고 내다봤다.

이미 잠실 주공아파트는 500만∼1000만원 떨어졌고 다른 강남권 저층아파트 값도 500만원 이상 하락했다. 호가를 낮춘 매물을 중심으로 거래가 재개되면 1000만∼2000만원 정도 추가 하락이 예상된다.

그동안 재건축 대상 아파트값을 올린데는 기대심리가 한 몫 했다. 이번 정부 대책은 이런 기대심리를 꺾어 놓으면서 가격 약세를 유도할 것으로 보인다.

정부는 재건축 바람이 불고 있는 아파트에 대해 기준시가를 수시로 조정하기로 했다. 여기에 대부분 아파트의 재건축 진행이 초기 단계에 머물러 있는 점도 가격 약세를 부추길 수 있다. 가격 폭등에 따른 경계심리까지 퍼져 거래 단절이 봄까지는 지속될 것으로 중개업계는 내다보고 있다.

고덕동의 한 중개업자는 “시공사 선정 등이 마무리되면 기대심리가 빠르게 식으면서 가격이 급락할 수도 있다”고 말했다.

▽강남권 일반 아파트값 하락 어려워〓도곡동 대림부동산 오경석실장은 “정부 발표 이후 계약을 포기하는 사례가 잇따르고 있다”며 “그러나 일시적 현상에 그칠 것”이라고 내다봤다. 도곡동 대치동 등 학군 프리미엄이 있는 곳은 실수요자가 꾸준히 유입돼 매물이 부족한 까닭이다.

역삼동 채송준공인중개사무소 채송준사장도 “정부 대책이 나온 후 가격 움직임이 거의 없다”면서 “정부 대책이 지역에 따라 차별적으로 효과를 발휘할 것”이라고 예상했다. 투기수요와 가격조작이 맞물려 한 달 새 최고 1억원이나 오른 재건축 대상 아파트와 실수요자가 꾸준히 있는 일반아파트는 다르다는 분석이다.

유니에셋 김학용 시세팀장은 “강남 서초구의 일반 아파트는 정부대책의 영향이 한 달 이상 지속되기 어려울 것”이라고 내다봤다.

▽아파트에 따라 구매 전략 바꿔야〓21세기컨설팅 양화석사장은 “아파트의 특성이나 수요에 따라 구매 전략을 바꿔야 할 때”라고 강조했다.

우선 재건축 대상 아파트는 매매에 신중해야 한다. 정부나 서울시 방침에 따라 재건축이 어떻게 진행될지 불투명하기 때문이다. 짧은 기간 거래도 없이 폭등해 투자자가 낭패를 당하기 쉽다.

강남권 일반아파트 실수요자라면 무작정 가격이 떨어지기를 기다려서는 곤란하다. 학군 조정이나 학원 분산 등이 쉽지 않고 큰 폭의 가격 하락도 기대하기 어렵다.

정부 대책은 강남권에 초점을 맞췄기 때문에 강남 인접지에 대해 관심을 가져볼 만하다. 압구정동 공간공인 엄인선사장은 “강남권과 가까운 성동구 일대 신규 아파트 수요가 늘어날 것”으로 내다봤다.

▽시세 파악 주의〓집값 폭등→정부 대책→거래 단절로 이어지면서 수요자는 혼란스럽다. 특히 시세를 파악하기가 여간 어렵지 않다. 똑같은 단지의 같은 평형이 중개업소나 인터넷 사이트에 따라 5000만원씩 차이가 나기도 한다. 가격을 올리기 위해 터무니 없이 높은 값에 집을 내놓은 사례가 많기 때문이다. 중개업소에 따라 가격 차이가 크면 일단 의심해야 한다.

이은우기자 libra@donga.com

국세청 정밀분석 대상 아파트
구분	지역	아파트
재개발재건축	강남구	개포동 주공, 개포시영
		역삼동 개나리, 영동
		도곡동 도곡주공
	서초구	서초동 극동
		잠원동 설악
		반포동 주공
분양권	강남구	삼성동 현대 아이파크
		도곡동 삼성 사이버
		도곡동 삼성 타워팰리스
		대치동 롯데 캐슬
		역삼동 현대 까르띠에
	서초구	서초동 한신 플러스타운
		서초동 삼성 한일
		서초동 삼성래미안
		방배동 현대 2차