대법 “세입자 권리, 건물주의 주택 소유권 회복 즉시 발생”

건물주 소유권 회복과 같은날 근저당 설정돼 경매 넘어가
“전입신고했다면 공시효력…주택매수인이 보증금 돌려줘야”

서울 서초 대법원. © News1

건물주가 부동산 신탁 회사에 대출 담보로 맡긴 주택에 세들어 살던 임차인의 대항력은 건물주가 해당 주택 소유권을 회복하는 즉시 발생한다는 대법원 판결이 나왔다. 대항력은 세입자가 제3자에게 보증금 등 임대차 계약 효력을 주장할 수 있는 권리다.

대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 안모씨가 자신이 임차한 주택을 사들인 S사를 상대로 낸 임차보증금 반환소송(본소) 및 S사가 안씨를 상대로 낸 건물인도 소송(반소)에서 S사는 임차보증금을 돌려주고, 동시에 안씨는 임차했던 주택을 인도하라고 선고한 원심을 확정했다고 2일 밝혔다.

안씨는 2014년 1월27일 D사에게 임대차보증금 7000만원을 주고 2년 동안 주택을 임차하는 계약을 맺었다. 같은 날 안씨는 해당 주택에 전입신고도 마쳤다.

그런데 이 주택은 D사가 2013년 12월 대출을 받기 위해 부동산 신탁 회사에 담보로 맡긴 물건으로, 실소유주가 임대차계약 당시 신탁 회사였다.

D사는 2014년 4월8일 신탁 종료로 해당 주택에 대한 소유권을 다시 회복했고, 같은 날 신탁계약 수익자였던 포항서부신용조합은 이 주택에 채권최고액 5억7850만원의 근저당을 설정했다.

해당 주택은 2017년 2월 경매로 넘어가 S사 소유가 됐다. 이에 안씨는 S사를 상대로 임대차계약 만료에 따른 임차보증금을 돌려달라고 소송을 냈고, S사는 안씨에게 대항력이 없다며 해당 주택을 인도하라는 맞소송을 제기했다.

쟁점은 안씨 대항력의 효력이 어느 시점에 발생하는지였다.

S사는 신탁의 공시 효력 등을 이유로 D사가 해당 주택 소유권이전등기를 마친 다음날(2014년 4월9일) 효력이 발생해 근저당권자보다 안씨의 배당순위가 늦어져 보증금 반환을 청구할 수 없다고 주장했다.

1,2심은 “안씨가 부동산을 인도받고 주민등록을 마친 상태여서 제3자가 보기에 안씨 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유임을 충분히 인식할 수 있었다”며 “대항력은 D사가 해당 주택 소유권이전등기를 마친 때 그 즉시 발생해 근저당권 설정등기보다 선순위”라고 판단했다.

이에 따라 1,2심은 S사는 임대차보증금을 전액 반환하고, 안씨는 S사에 주택을 인도할 것을 선고했다.

대법원도 하급심 판단이 옳다고 봤다.

재판부는 “안씨의 주민등록은 전입신고를 마친 때부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다”며 “포항서부신협의 근저당권설정등기는 안씨가 대항력을 취득한 다음 이뤄져 안씨는 임차권으로 S사에 대항할 수 있다”고 판시했다.

(서울=뉴스1)