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[릴레이 컨설팅]"역세권 다세대주택 경매 노려라"

입력 2002-09-02 19:05업데이트 2009-09-17 14:21
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송영민 리얼티소프트 대표
《동아일보가 부동산 투자의 세계로 독자 여러분을 초대합니다. 흔히 부동산 투자는 목돈이 없거나 편법을 이용하지 않으면 기대했던 수익을 얻지 못한다고 생각합니다. 하지만 새 시리즈 ‘릴레이 컨설팅’은 적은 돈으로 ‘건강한 투자’를 해도 수익을 올릴 수 있다는 사실을 보여줄 것입니다. 매월 피부에 와 닿는 주제를 선정해 전문가 4명이 실전 투자전략을 안내합니다.》

김달현씨(56)는 작년 5월 말 직장을 그만둔 50대 중산층이다. 퇴직금 가운데 5000만원을 부동산에 투자하기로 마음먹었다.

전문가와 상담한 결과 법원 경매로 나온 서울 서초동 교대역 인근 다세대주택을 구입키로 했다. 이 집은 원래 소유자가 은행 대출로 샀다가 사업 실패로 이자를 갚지 못해 경매에 부쳐졌다.

최초 감정가는 6200만원. 하지만 한번 유찰돼 최저 입찰가가 4960만원으로 떨어졌다. 인근 중개업소에 확인해보니 시세는 7000만원가량. 전세금도 4000만원이 넘었다.

그 해 7월 서울 본원에서 열린 경매를 통해 최저가보다 400만원 높은 5360만원에 낙찰받았다. 세금과 세입자 이사비용 등 추가로 들어간 640만원을 포함한 총 투자금은 6000만원. 이 중 은행융자 1000만원을 뺀 나머지 5000만원이 순수 투자비였다.

김씨는 소유권 이전등기를 마치자 바로 전세보증금 4500만원에 세를 놓아 융자금을 갚아 버렸다. 또 올 5월 강남 집값이 급등기미를 보이자 이 집을 9200만원에 되팔았다. 은행 융자 없이도 10개월 만에 3200만원을 벌었다.

이처럼 전세금이 높은 다세대 원룸 주택과 자금부담이 덜한 경매의 결합은 짧은 시간에 수익을 거둘 수 있는 최적의 조합이다. 특히 주택이 지하철 역세권에 있다면 금상첨화. 임대가 잘되는 지역은 매매도 잘된다.

역세권 중에서도 △주차장이 평지에 확보돼 있고 △주변에 편의시설이 많으며 △사무실이 밀집해 있거나 △상권이 잘 발달된 곳이 으뜸이다.

서울에서 이런 조건을 만족시키는 곳은 지하철 교대역 강남역 역삼역 신림역 신촌역 혜화역 성신여대역 홍대역을 꼽을 수 있다.

지역을 확정했으면 다음 순서는 ‘리스크’를 최소화하는 것.

경매에 참가할 때는 등기부등본을 열람해 선순위 세입자가 있는지 확인해야 한다. 토지이용계획원을 보고 대지 일부가 도로에 편입되는지 여부와 도시계획에 저촉되는 사안이 없는지도 점검해야 한다.

이런 절차를 마쳤다면 건축물 상태를 살펴야 한다. 단독주택이나 다세대주택은 경매가 진행되는 동안 관리를 하지 않아 낙찰 뒤 개보수 비용이 많이 드는 수도 있다.

세를 놓을 때는 이사철이 정점에 달한 때가 좋다. 보증금을 시세보다 높게 받을 수 있다.

송영민 리얼티소프트 대표

master@realtysoft.co.kr

<필자약력>

△1954년생 △동부건설 근무 △리얼티코리아 대표

<릴레이 컨설팅 참가자>

1.송영민 리얼티소프트 대표

2.오석건 유니에셋 전무

3.윤병한 상가114 대표

4.전인규 메트로에셋 대표



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