［이문숙의 투자교실］불황기투자는 환금성 먼저 따져야

불황기 부동산 투자는 무엇보다 환금성을 고려해야 한다. 경기위축으로 몇년 동안 이자 한푼 못받고 목돈만 묶이는 일이 비일비재이기 때문이다.

단기매매는 시세보다 싸게 샀더라도 취득세 등록세 양도소득세 등 세금부담이 높아 밑지기 십상이다. 법원경매도 마찬가지다. 낙찰가 기준으로 취득세와 등록세를 내야 하고 경매컨설팅회사를 이용할 경우에는 1.5∼3%의 수수료까지 지불해야 한다.

이같은 점을 감안하면 중개업소에 나온 급매물을 사는 것이 좋다. 중개절차도 간단하고 저렴한 값으로 살 수 있기 때문이다. 요즘은 시세보다 20∼30% 이상 싼 물건이 아니면 거의 매매가 안된다는 점도 염두에 둬야 한다.

따라서 이런 때는 싼 값에 구입해 프리미엄을 붙인 뒤 매각하려는 생각은 위험하다. 오히려 싼 값에 사서 비싸게 전세를 놓아 투자자금을 조기에 회수하는 방법이 더 안전하다.

최근 법원 경매로 나오는 다세대 및 연립주택은 수요가 거의 없어 대부분의 매물들이 2,3번 유찰돼 시세의 절반값 이하다. 예를 들면 서울시내 15∼20평대 다세대와 연립주택은 요즘 4천만∼5천만원에 낙찰된다. 그러나 일단 낙찰받아 전세를 놓으면 3천만∼4천만원의 보증금을 받을 수 있다. 투자금액의 80% 정도를 바로 거둬들이는 것이다. 운이 좋으면 낙찰받은 후 투자자금을 100% 회수할 수도 있다.

물론 오래된 다세대 연립주택은 아파트보다 팔기가 더 어렵다. 그러나 투자자금의 80% 이상을 전세금으로 환금할 수 있다면 서두를 필요가 없다. 이미 본전은 다 찾았으므로 매년 오르는 전세금만큼 월세로 돌려서 임대주택사업을 할 수도 있기 때문이다. 이것이 내돈 안들이고 투자에 성공하는 불황기의 ‘봉이 김선달’식 투자다.

이문숙〈부동산칼럼니스트·02―773―4216〉