“일단 짓고 보자” 했다가…‘유령도시’ 몰락한 中신도시

2026년 2월 5일 중국 동부 해안 치둥(启东)의 반쯤 버려진 주택단지 ‘라이프 인 베니스’에서 주민들이 자녀들과 놀이터에서 놀고 있다. AP/뉴시스

영어 강사 루비 첸은 인구 600만 도시 후이저우(惠州)의 한 고층 맨션에 산다. 한때 매매가가 100만 위안(약 2억2000만 원)에 달했지만, 지금은 반값이다. 첸이 내는 월세는 1300위안(약 29만 원). 첸은 “빈집이 워낙 많다 보니 선택지가 정말 많다. 이웃과 문제가 생기면 다른 집으로 옮기면 그만”이라고 말했다.

중국 부동산 시장이 장기 침체를 이겨내지 못하고 있다. 거래가 끊긴 중소도시에 미분양·공실 물량이 대규모로 쌓이면서, 이를 기회 삼아 값싼 ‘유령도시’로 이주하는 청년층이 늘고 있다.

지난달 30일(현지 시간) 파이낸셜타임스(FT)는 이 같은 현상의 대표적인 사례로 홍콩 인근 광둥성 후이저우의 아파트 단지 ‘프로스퍼러스 레이크사이드’를 소개했다.

● “지으면 온다”는 오판에…부동산 침체 허덕이는 中

중국 동부 해안 치둥(启东)의 반쯤 버려진 주택단지 ‘라이프 인 베니스’에서 한 상인이 즙을 내기 위해 사탕수수를 자르고 있다. AP/뉴시스

이 단지는 2021년 준공됐지만, 중국 부동산 버블이 꺼진 직후 긴 침체를 겪고 있다. 원인은 베이징 당국의 부동산 개발업체 레버리지 규제였다. 이 단지의 개발사 라이선부동산도 집값 하락과 자금난을 이기지 못하고 채무 조정 절차에 들어갔다.

한때 중국 지방정부들은 “아파트를 먼저 지으면 사람이 따라온다” 논리로 부동산 개발을 승인해왔다. 이 사업으로 지방 관리들은 경제성장 및 세수 확보에 나섰으며, 빠른 승진도 보장받을 수 있었다.

하지만 지금은 상황이 다르다. 베이징·상하이 등의 대도시는 첨단산업으로 인재를 흡수하고 있지만, 많은 중소 도시는 공급 과잉과 인구 감소라는 이중 위기에 놓였다는 평가다. 오하이오주립대 맥스 우드워스 교수는 FT에 일부 도시가 “맨해튼 전체 면적에 맞먹는 면적을 몇 배씩 더 지어 올렸다”고 전했다.

● 판매 가능 물량만 7000만 채…공실률 국제 표준 ‘최대 6배’

중국 동부 해안 치둥(启东)의 반쯤 버려진 주택단지 ‘라이프 인 베니스’에서 인공 운하를 따라 빈 빌라들이 늘어서 있다. AP/뉴시스

골드만삭스는 2023년 기준 중국 내 공사가 진행 중인 ‘판매 가능’ 물량은 약 7000만 채에 달한다고 추산했다. 여기에 이미 분양됐지만 비어 있는 ‘그림자 공급’까지 더하면 약 9000만~1억 채로, 2023년 연간 판매량(900만 채)의 몇 배에 이른다.

중국은 공식 공실률 통계를 발표하지 않지만, 주택도시농촌건설부 전 부부장 추바오싱은 2022년 전국 공실률이 15%, 일부 성은 25~30%에 달해 “국제 표준인 5%를 훨씬 웃돈다”고 밝혔다. 엎친 데 덮친 격으로 인구 감소도 가파르게 진행되고 있다. 지난해 중국 출생아 수는 792만 명으로 1949년 이후 최저치를 기록했다.

업계에선 이 같은 과잉 건설을 고질병이라 진단하며 정부의 직접 철거 가능성까지 보고 있다. 위스콘신-매디슨대 연구원 이푸셴은 FT에 “인구 감소가 심각하고 수요가 구조적으로 사라진 지역에서는 회생 불가능한 재고 물량을 철거하는 것이 불가피할 수 있다”고 전했다.