1월 서울 아파트에만 거래 몰렸다… 공급 감소에 분양가 상승

남산에서 보이는 서울 아파트. 뉴시스

서울 아파트 거래가 빠르게 살아나면서 시장의 양극화가 심화되고 있다. 문제는 거래 회복이 서울에만 집중된 것과 동시에 공급은 급감하고, 분양가는 계속 오르는 악순환이 진행 중이라는 점이다. 여기에 정부의 기본형건축비 인상까지 더해지면서 신축 아파트 가격 상방 압력도 커지고 있다.

국토교통부가 27일 발표한 1월 주택통계에 따르면 서울 아파트 매매거래는 5945건으로 집계됐다. 전월(4871건) 대비 22.0% 증가한 수치다. 서울 전체 주택 매매거래도 9574건으로 전년동월 대비 80.4% 증가했다.

그러나 시장의 회복이 고르지 못하다. 비아파트 거래는 전월 대비 9.6% 감소했고 지방 매매거래는 7.5% 줄었다. 결국 거래 회복은 서울, 그중에서도 입지와 상품성이 검증된 신축·준신축 아파트에만 집중되고 있다는 분석이다.

공급 쪽 상황은 더 심각하다. 1월 전국 주택 준공은 2만2340호로 전년동월 대비 46.5% 감소했다. 지방 준공은 58.4% 줄어들어 감소폭이 더 컸다.

인허가 역시 악화 추세다. 1월 전국 인허가는 1만6531호로 전년 대비 26.4% 감소했고 서울 인허가는 55.9% 급감했다. 전문가들은 인허가 감소가 2~3년 뒤 입주 감소로 이어질 수 있다는 점에서 중장기 공급 불안 요인으로 우려하고 있다.

분양가는 계속 상승 중이다. 올해 1월 기준 최근 1년간 전국 민간 아파트 평균 분양가는 평당(3.3㎡) 약 2002만 원으로 전년 대비 5.34% 올랐다. 평당 2000만 원 시대에 진입한 셈이다. 서울은 상승폭이 19%대를 기록하며 전국 평균을 크게 웃돌았다.

분양가 상승의 구조적 배경에는 건설 원가 상승이 있다. 인건비와 원자재 가격이 계속 올라가면서 건설 원가 부담이 커지고 있는 것이다. 문제는 정부가 이를 제도적으로 뒷받침하고 있다는 점이다.

국토교통부는 같은 날 기본형건축비도 인상 고시했다. 기본형건축비(16~25층 이하, 전용 60~85㎡ 지상층 기준)는 ㎡당 217만4000원에서 222만원으로 2.12% 올랐다.

기본형건축비는 분양가 상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한을 결정하는 핵심 항목이다. 분양가는 택지비, 기본형건축비, 택지 가산비, 건축 가산비로 구성되는데, 기본형건축비는 6개월마다 조정된다. 분양가 상한제가 적용되는 공공택지 및 민간택지 분상제 지역의 경우, 기본형건축비 상승은 곧 분양가 상한선 인상으로 이어진다.

지금 시장에는 여러 압력이 동시에 작용하고 있다. 거래는 서울 아파트에 집중되고, 공급은 줄고, 분양가는 오르고, 분상제 상한선까지 올라가는 상황이다.

특히 입지 경쟁력이 높은 서울 신축 단지에는 청약 수요가 몰리는 ‘선별적 쏠림’ 현상이 강화될 가능성이 크다.

한 부동산 관계자는 “지금 시장은 서울 아파트 중심의 선택적 강세 국면”이라면서 “입주 물량 감소와 공사비 상승이 이어지면 신축 아파트 가격 방어력은 더 높아질 수 있다”고 말했다.