집값 하락하자 급락한 종부세 세수… ‘곳간 빈’ 정부 어쩌나[황재성의 황금알]

1: 국토부, 내년 공시가격 산정작업 착수
2: 개별주택공시가 산정 표준주택 2만 채 증가
3: 개별공시지가 대상은 33만 필지 늘어나
4: 공시가격 현실화율 개선방안 20일 공개

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.

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이달 20일부터 종합부동산세가 고지될 예정인 가운데 정부가 내년도 종부세 산정 기준이 될 공시가격 산정작업에 착수했다. 사진은 서울 시내 한 부동산공인중개사무소가 사무실 앞에 내건 각종 부동산 관련 세금 컨설팅 서비스를 제공한다는 광고문이다. 동아일보 DB

종합부동산세의 계절이 곧 다가옵니다. 이달 20일경이면 과세당국이 종부세 고지서를 발송할 예정이기 때문입니다. 물가의 고공행진에 갈수록 얇아지는 주머니 사정을 고려할 때 종부세는 적잖은 부담입니다. 그나마 다행스러운 점은 올해 종부세를 부담해야 할 대상자와 납부세액이 크게 줄어들 것으로 기대된다는 것입니다.

우선 종부세 산정 기준이 되는 공시가격(공동주택 기준)이 지난해 대비 18.63% 하락했습니다. 이는 2004년 공시가격 제도 도입 이래 최대 규모로 떨어진 것입니다. 여기에 종부세의 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율(‘공정시장가액비율’)이 60%로 크게 낮춰진 상태입니다. 반면 종부세 면제 대상인 기본공제금액은 6억 원에서 9억 원으로, 1세대 1주택자라면 11억 원에서 12억 원으로 각각 높여졌습니다.

이런 조건을 조합하면 종부세 납부인원과 납부세액은 2020년 수준으로 돌아갈 가능성이 높습니다. 이는 부과대상자와 납부세액이 지난해보다 크게 줄어든다는 의미입니다. 2022년 종부세 대상자는 133만 5000명, 고지세액은 7조 5000억 원이었습니다. 2020년과 비교하면 납세자(76만 3385명)와 납부세액(3조 9006억 원)이 모두 배가량 늘어났습니다.

또 국회예산정책처가 올해 7월 국회 행정안전위원회 소속 이형석 더불어민주당 의원 요청에 따라 분석한 결과, 올해 종부세(결정세액 기준)가 지난해 6조 7000억 원에서 올해 4조 3000억 원으로 36.8%가량 줄어들 것으로 추정됐습니다.

이제 관심은 내년도입니다. 지난해 크게 하락했던 집값이 올해 다시 상승 전환하면서 공시가격이 다시 오를 가능성이 커졌기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 공동주택 공시가격 산정에 많은 영향을 미치는 실거래가는 올해 들어 8월까지 5.13% 상승했습니다. 최근 오름세가 주춤해진 상태이지만 연말까지 상승세를 이어갈 가능성이 큽니다.

여기에 공시가격과 시세의 비율인 현실화율도 관건입니다. 정부는 올해 공동주택 공시가격 현실화율을 2020년(평균 69.0%) 수준으로 동결했습니다. 지난 문재인 정부에서 급등한 재산세(보유세+종부세) 부담을 줄여주려는 조치였습니다. 하지만 경기 침체 등의 여파로 세수가 크게 줄어드는 상황에서 내년까지 현실화율을 묶어두기는 쉽지 않습니다.

이와 관련해 공시가격 산정업무 주무부처인 국토교통부가 주목할 만한 작업을 진행 중입니다. 우선 최근 누리집에 ‘2024년도 적용 개별주택가격/개별공시지가 조사·산정지침’(이하 ‘2024년 공시가격 지침’)을 공개했습니다. 공시가격을 어떤 식으로 정할 것인가에 대한 밑그림을 볼 수 있습니다.

국토부는 또 내년 이후 적용할 공시가격 현실화율 개선방안에 대한 공청회를 준비 중이라고 6일 밝혔습니다. 공청회는 20일 개최될 예정인데, 현장 참석이 어려운 경우 13일까지 국토부에 우편이나 이메일(waterlily8@korea.kr) 등을 통해 의견을 제출해야 합니다.

지난 문재인 정부에게는 악몽이 됐던 종부세와 부동산 공시가격이 어떤 모습으로 변신할지 국토부 지침서와 공청회에 발표될 내용 등을 통해 미리 점검해봅니다.

● 개별주택 공시가격 대상 주택은 388만 채

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정부는 내년 개별주택공시가격 조사 대상 주택을 388만 채로 추정하고 표준주택 선정작업 등에 착수했다. 이는 올해보다 1만 채 줄어든 규모이다. 사진은 서울 성북구 성북동 고급주택단지 전경이다. 동아일보DB

국토부가 제시한 내년 공시가격 산정 작업의 대원칙은 ‘신뢰성·투명성·정확성 제고’입니다. 이를 위해 ▲정확한 공시가격 산정 ▲철저한 검증 ▲투명한 정보공개 등을 2024년 공시가격 지침의 핵심적인 과제로 선정했습니다. 지난 문재인 정부에서 무리한 공시가격 인상으로 적잖은 사회적인 혼란이 빚어졌다는 판단에 따른 조치입니다.

▶전정부 대수술만 3차례… 尹정부, 부동산 공시가격 다시 수술대 올렸다[황재성의 황금알]
https://www.donga.com/news/article/all/20231020/121768904/1

이를 바탕으로 내년 개별주택의 경우 조사 대상이 388만 채로 올해(389만 채)보다 1만 채 줄었습니다. 지은 지 오래돼 멸실된 주택이 제외된 것으로 보입니다. 개별주택은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대 등)을 제외한 단독·다가구·다중주택과 주상용주택 등을 의미합니다. 전체 개별주택 가격 산정 기준이 되는 표준주택은 올해(23만 채)보다 2만 채 늘어난 25만 채가 선정됐습니다.

내년 조사에서 가장 강조된 것은 현장검증 강화로, 토지·주택 특성 협의 절차 과정이 별도로 신설됐습니다. 2022년 표준주택 공시가격에 대한 이의신청을 수용한 사례 가운데 특성을 제대로 반영하지 않은 것들이 많았기 때문입니다.

토지·주택 특성 협의를 위해 시장·군수·구청장은 관련 협의체를 구성해 운영해야 합니다. 협의체는 전년도와 올해의 조사 대상 부동산의 특성 변경 사항과 조사 결과와 현장 내용이 일치하지 않을 경우 관련 사항에 대해 논의하는 일을 맡습니다. 시군구의 지가 조사 담당자, 주택가격 조사 담당자, 표준지공시지가 조사·평가 담당자, 표준주택가격 조사·산정 담당자 가운데 각 1인 이상 총 4명으로 구성됩니다.

관련 법령 개정에 따라 변경되는 것도 적잖습니다. 예컨대 ‘공가’는 거주 또는 사용되지 않는 주택으로 개보수 및 대수선이 필요한 주택에서 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않는 주택으로 수정됐습니다. 또 상업용지에 전기충전소가 추가됐습니다.

다중주택의 1층 바닥면적 기준이 330㎡에서 660㎡(주차장 제외)로 확대되고, 공시가격 산정 전산시스템은 부동산종합공부시스템(KRAS)에서 운영되던 개별주택가격 산정업무를 분리해 독자적인 운영방식(‘부동산공시가격산정시스템(KOREPS)’)으로 운용합니다.

개별주택 공시가격안에 대한 열람 기간은 올해(3월 21일~4월 10일)보다 내년(3월 19일~4월 5일)이 3일 정도 줄어듭니다. 최종 결정 공시일은 내년 4월 30일로 정해졌습니다.

● 개별공시지가 조사 대상은 3535만 필지

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정부는 내년 개별공시지가 산정 대상을 올해(3502만 필지)보다 33만 필지 늘어난 3535만 필지로 정했다. 사진은 현재 조성 공사가 한창인 인천검단신도시 전경이다. 인천도시공사 제공

표준지공시지가를 토대로 작성되는 개별공시지가는 3535만 필지로 올해(3502만 필지)보다 33만 필지 늘어납니다. 개척지나 필지 분할 등으로 조사 대상이 늘어난 것으로 풀이됩니다. 표준지도 58만 필지로 올해(56만 필지)보다 2만 필지가 증가했습니다.

기본적인 절차는 개별주택과 동일합니다. 즉 토지-주택 특성 협의 절차가 신설되고 관련 협의체를 운영하며, 부동산공시가격산정시스템을 이용하기로 한 것입니다. 또 개별공시지가 결정 공시일도 4월 30일로 같습니다.

관련 법령 개정에 따라 변경되는 것도 개별지가와 마찬가지입니다. 대표적인 사례가 골프장인데, 회원제 대중제 간이 등으로 세분화돼 있는 것을 ‘3홀 이상의 골프 코스를 갖추고 경영하는 골프장 부지’로 통일해 적용합니다.

다만 유료주차장에 대한 정의는 조금 더 다듬어졌습니다. 현재는 유료주차장에 대해 도시·군계획시설 주차장으로 지정돼 주차장으로 이용되는 경우에 공공용지(주차장)으로 보고, 주택지대 내에서 사유지가 임의대로 유료주차장으로 활용되는 경우와 구분하고 있습니다.

하지만 내년에는 해당 주차장의 지목이 주차장이면서 도시·군 계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료된 경우 또는 지구단위계획으로 조성된 주차장 부지인 경우에는 공공용지로 조사하도록 명시했습니다.

또 토지 이용 상황에 따라 조사 내용이나 정보 정리 방식이 보다 구체화됩니다. 예컨대 개발사업지의 경우 ▲토지수용방식 ▲환지방식 ▲관리처분방식으로 구분한 뒤 사업 시기별로 조사하고 정리해야 할 내용을 구분했습니다.

시군구 공무원이 전담해 가격을 산정하는 개별주택가격과 달리 개별공시지가는 전문성을 요구하는 작업이어서 시군구 공무원 이외에 감정평가사나 감정평가법인 등이 투입됩니다. 내년 조사평가 작업에 참여하는 감정평가사는 1278명으로 올해(1220명)보다 58명 늘어납니다.

표준지가 2만 필지 증가하면서 지역별로도 표준지가 전반적으로 늘어났습니다. 표준지는 일정 단위의 구역에서 ▲지가의 대표성 ▲토지특성의 중용성(일정 구역 토지의 특성빈도가 가장 높은 토지) ▲토지용도의 안정성(토지이용 상황이 안정적으로 상당기간 유지되는 토지) ▲토지구별의 확정성(위치 등을 확인하기 쉬운 토지) 등을 토대로 선정됩니다.

‘2024년 개별공시지가 지침’에 따르면 전국 250개 시군구별 표준지 현황을 보면 경북 경주시가 6695필지로 가장 많았고, 제주 제주시가 6590필지로 뒤를 이었습니다. 이밖에 경남 진주시(5531필지) 경북 안동시(5430필지) 경기 화성시(5424필지) 전남 순천시(5325필지) 여수시(5145필지) 전북 익산시(5097필지) 경기 평택시(5053필지) 등도 5000필지 이상의 표준지가 배정됐습니다.

서울의 경우 종로구가 2026필지로 25개 구 유일하게 2000필지가 넘었습니다. 뒤를 이어 성북구(1955필지), 중구(1645필지) 은평구(1435필지) 서초구(1376필지) 서대문구(1363필지) 강남구(1348필지) 마포구(1343필지) 관악구(1337필지) 강서구(1304필지) 등에서 모두 1300필지 이상의 표준지가 선정됐습니다.

● 공시가 현실화율 로드맵 대규모 손질

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정부는 내년 이후 적용할 공시가격 현실화율에 대한 공청회를 20일 개최할 예정이다. 사진은 올 3월 정부서울청사 브리핑실에서 원희룡 국토부 장관이 2023년 전국 공동주택 공시지가 인하에 대해 설명하는 모습이다. 동아일보 DB

한편 내년에 적용할 공시가격 현실화율에 대한 공청회가 20일 개최됩니다. 이번 공청회는 지난 2020년 문재인 정부의 세운 공시가격 현실화율 로드맵을 다시 손질하겠다는 정부 방침에 따라 진행되는 것입니다.

정부는 문재인 정부가 부동산 유형에 따라 최장 2035년(아파트는 2030년)까지 시세의 90%까지 끌어 올리기로 한 현실화율 제고 계획이 지나치게 가파른 공시가격 상승과 과도한 세 부담 증가로 이어졌고, 그 결과 국민 불편만 초래했다는 판단하고 있습니다.

이번 공청회에서는 기존 부동산 공시가격 현실화 계획의 성과와 한계를 짚어보고, 현실화 계획의 수정 및 보완 방안을 발표한 뒤 전문가들의 토론이 이어질 예정입니다. 발표자는 한국조세재정연구원입니다.

조세재정연구원은 이미 지난해 11월 관련 연구용역에 대한 중간결과를 발표한 적이 있습니다. 당시 조세재정연구원은 집값 하락 등을 고려해 현실화 계획을 1년 유예(동결)하되, 현실화율 목표치를 90%에서 80%로 10%포인트(p) 낮추고, 목표연도도 2040년까지 늘리는 방안을 대안으로 제시했습니다.

하지만 당시 정부와 여당은 최종적으로 2년간 급등한 보유세 부담을 줄인다는 이유로 올해 보유세 부담을 2020년 수준으로 되돌리고, 공시가격 현실화율도 2020년 수준으로 낮추는 방안을 선택했습니다. 그 결과 올해 공시가격 현실화율은 아파트는 당초 목표치 72.7%에서 69.0%로, 단독주택은 60.4%에서 53.6%로, 토지는 74.7%에서 63.5%로 각각 낮춰졌습니다.

이번 연구 발표 내용에는 당장 내년부터 시행될 현실화율을 제시하는 것 이외에도 다양한 내용을 포함하게 될 것으로 예상됩니다. 국토부가 올해 8월 연구용역 입찰을 위한 제안요청서에서 요구한 과업들이 적잖기 때문입니다.

제안요청서에서 국토부는 크게 4가지를 주문했습니다. 우선 2024년 이후 적용될 현실화율 목표 재검토입니다. 즉 적정한 보유 부담 수준과 부동산 시장 상황, 경제 여건 등을 고려해서 목표치를 제시해달라는 것입니다. 여기에 국민들이 느끼는 공시가격에 대한 저항감을 최소화하라는 요구도 덧붙였습니다.

두 번째는 현실화율 목표 달성 기간과 달성 계획에 대한 재검토입니다. 부동산 유형이나 가격 구간별 균형성을 높이고, 보유 부담 급증이나 구간 변동에 따른 공시가격 급등과 같은 기존 계획의 문제점을 해결해달라는 것입니다.

기존 계획은 저가 주택 보유자의 부담을 덜어준다는 이유로 고가(15억 원 초과) 공동주택의 현실화율은 2025년까지, 저가(9억 원 미만) 공동주택은 2030년까지 각각 목표치의 90%에 도달하도록 차등 적용했습니다. 그 결과 지난해의 경우 공동주택은 현실화율이 71.5%에 달했지만 단독주택은 58.1%에 불과했습니다. 또 같은 공동주택이라도 시세 15억 원 이상은 81.2%였는데, 9억 원 미만은 69.4%로 10%p 이상 벌어졌습니다.

세 번째는 예측하지 못한 경기 변동, 대내·외 여건 변화 등에 적용할 수 있는 ‘비상대응방안(Contingency-Plan)’ 제시입니다. 현실화 계획이 기계적으로 적용됨에 따라 우려되는 보유세 부담 급증 등과 같은 사회경제적인 피해를 최소화할 수 있는 탄력적인 조정장치를 마련해달라는 주문입니다. 여기에는 현실화 계획 일시 중단이나 현실화율 제고 방식 조정 등과 같은 방안이 포함됩니다. 필요에 따라서는 현실화율 제고를 위한 공시가 인상을 하지 않겠다는 뜻으로 풀이됩니다.

네 번째는 현실화율 제고에 따른 유관 제도에 미칠 영향력 검토입니다. 즉 공시가격 조정에 따라 발생하는 재산세와 종부세 납세자 규모 및 납세액 변동, 지역가입자 건강보험료 및 피부양자 규모 변동에 대한 사전 영향력을 따져보겠다는 것입니다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com