[고준석의 실전투자]부부 공동명의로 아파트 경매 낙찰 가능해

공동 매수 신청시 공동명의 가능
입찰표에 각자 지분 표시하고
공동입찰자 전원 보증금 납부해야

고준석 제이에듀투자자문 대표

결혼 8년 차 맞벌이 부부 A 씨는 최근 전세가격이 많이 상승하고 있어 내 집 마련에 나섰다. 11월 23일 3차 매각기일을 앞둔 서울 강서구 등촌동 등촌동아이파크 경매 물건을 발견했다. 두 차례 유찰돼 최저입찰금액은 8억9800만 원으로 1차 감정가(14억 원) 대비 36%가 떨어진 상태였다. 등기부에 공시된 권리는 1순위 근저당권, 2순위 임의경매, 3순위 압류, 4순위 압류 순이었다. 경매 참여에 앞서 경매로 매수할 때도 소유권을 배우자와 공동명의로 할 수 있는지가 궁금하다. 또 입찰표 작성 방법과 대리인 입찰 여부도 알고 싶다. 무엇보다 해당 아파트의 미래 가치와 권리관계에는 문제가 없는지도 궁금하다.

경매로 아파트를 매수할 때도 소유권을 배우자와 공동명의로 할 수 있다. 이것을 공동 매수신청이라고 한다. 이 경우 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시해야 한다. 지분 표시가 없다면 평등한 비율로 취득한 것으로 인정한다. 입찰표와 함께 공동입찰신고서를 제출한다. 입찰표의 본인란에는 ‘별첨 공동입찰자목록 기재와 같음’으로 기재한 다음 입찰표와 공동입찰신고서 사이에 공동입찰자 전원이 간인해 제출하면 된다. 그러나 공동입찰의 형식을 빌려 부당하게 담합행위를 한 때에는 매각불허 사유가 된다. 또한 공동입찰자 중 한 사람이 입찰보증금을 내지 못하면 전부에 대한 재매각을 실시한다.

입찰표 작성은 개인 입찰 시 사건번호·부동산의 표시·매수인의 이름·주소를 기재한다. 대리인 입찰 시 대리인의 이름·주소·입찰가격을 적어야 한다. 법인이면 본인의 성명란에 법인 명칭·대표자의 지위·성명·사업자등록번호를 기재하고, 대표자의 자격을 증명하는 서면(법인등기부등본)을 제출해야 한다. 입찰가격을 정정하고 정정인 도장을 찍었어도 무효가 되기 때문에 입찰가격을 정정할 때는 새 입찰표를 사용해야 한다. 특히 제출된 입찰표는 취소·변경·교환할 수 없다. 매수신청은 임의대리인도 할 수 있고, 대리인은 그 대리권을 증명할 수 있는 서면(위임장·인감증명서)을 집행관에게 제출해야 한다.

앞 사례에 나온 물건의 경우 등촌역에서 도보 10분 거리에 아파트 단지 바로 옆에 초등학교가 있다. 또 대기업 등이 입지하고 있어 미래 가치는 양호한 편이다. 권리분석은 간단한 편이다. 1순위 근저당권이 기준권리다. 기준권리를 비롯해 후순위 권리들도 경매로 소멸한다. 매수인이 인수하는 권리는 전혀 없다. 현재 시세는 12억∼13억 원 수준이기 때문에 최저입찰가격 수준으로 매수하면 내 집 마련의 좋은 기회가 될 것으로 보인다.

해당 매각 물건의 입찰보증금은 최저입찰금액의 10%인 8960만 원이다. 매각기일 당일 입찰보증금은 납부해야 한다. 잔금은 매각허가결정일로부터 1개월 이내에 납부하면 된다. 만약 경매 대출을 통한 대금납부를 계획하고 있다면, 입찰에 참여하기 전 경매 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋다.

고준석 제이에듀투자자문 대표