종부세 공정가액비율 80%로 올려도 보유세 2020년보다 줄어

반포자이 보유세 883만→1073만원
2020년 1106만원보다 3.1% 낮아
“세수 감소와 조세 형평성 고려
공정가액비율 높일 필요성” 지적

공정시장가액비율 종합부동산세 세액을 결정하는 변수. 개인별 주택 공시가격 합계에서 기본공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해야 과세표준이 나옴. 과세표준에 종부세율을 곱하면 최종 종부세가 산출됨.

종합부동산세를 최종 결정 짓는 종부세 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 올리면 서울 서초구 반포자이(전용면적 84㎡) 1주택자의 보유세가 200만 원 가까이 올라 1000만 원이 넘게 되는 것으로 나타났다. 다만 2020년 보유세보다는 낮아 올해 보유세를 2020년 보유세 수준으로 되돌리겠다는 정부 목표에는 부합할 것으로 전망된다.

종부세 과세표준은 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 나온다. 올해 집값 하락으로 공시가격이 크게 떨어지면서 세수가 2조5000억 원 줄어들 것으로 예상되자 정부는 공정시장가액비율을 올리는 방안을 검토하고 있다.

24일 동아일보가 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 의뢰해 공동주택 보유세 변화를 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 ‘반포자이(전용 84㎡)’를 보유한 1주택자의 올해 보유세는 공정시장가액비율을 60%로 할 경우 883만 원으로 예상된다. 공정시장가액비율을 80%로 올릴 경우 보유세는 1073만 원으로 21.5% 오른다. 하지만 2020년 보유세(1106만 원)와 비교하면 3.1% 낮다. 시뮬레이션은 1주택자(만 59세, 5년 미만 보유)의 종부세 세액공제가 없다는 가정 아래 계산했다.

서울 강남구 ‘래미안대치팰리스(전용 84㎡)’를 보유한 1주택자도 비슷하다. 올해 보유세 부담은 현재 기준(공정시장가액비율 60%) 772만 원으로 예상되지만, 이 비율을 80%로 올리면 보유세는 약 909만 원으로 17.7% 오른다. 하지만 여전히 정부 목표였던 2020년 보유세(1018만 원)와 비교하면 10.7% 낮다.

다주택자도 보유세가 더 늘어나지만 2020년보다는 낮다. 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오(전용 84㎡)’와 강남구 ‘은마아파트(전용 84㎡)’를 보유한 2주택자의 경우 올해 보유세 예상 납부액은 1526만 원이다. 공정시장가액비율이 80%로 오르면 보유세도 1923만 원으로 26% 상승하지만, 2020년(3058만 원)이 아닌 2019년의 보유세(1644만 원)와 비슷하다.

이에 따라 세수 부족을 메우기 위해서라도 종부세 공정시장가액비율을 일정 부분 인상해야 한다는 목소리도 나온다. 지난해와의 종부세수 격차는 약 2조5000억 원으로 예상된다. 다주택자와 1주택자의 보유세 경감률 차이를 줄이기 위해 공정시장가액비율 조정이 필요하다는 의견도 나온다. 보유세 시뮬레이션에 따르면 이번 공시가격 인하와 보유세 부담 완화안으로 다주택자의 보유세 감소 폭이 1주택자보다 컸다.

실제로 현 공정시장가액비율대로라면 은마아파트(전용 84㎡) 1주택자의 올해 보유세는 452만 원으로 지난해보다 45.8% 감소한다. 같은 기간 마포래미안푸르지오(전용 84㎡) 한 채를 더 가진 2주택자의 보유세는 71.5%나 줄어든다.

하지만 공정시장가액비율을 80%로 높이면 은마아파트 1주택자의 보유세는 473만 원으로 지난해 대비 43.2% 감소하고, 은마와 마포래미안푸르지오를 가진 2주택자의 보유세는 지난해보다 64.1% 하락한다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “공시가격 상승 속도를 떨어뜨리고 있는 추세에 맞춰 공정시장가액비율 인상을 고려할 수 있다”며 “세수 감소 충격을 완화하는 효과도 있다”고 했다. 우 팀장은 “다주택자의 경우 종부세율 인하와 공제액 상향으로 1주택자보다 세 부담 완화 폭이 크다”며 “국민의 납세 감정과 조세 형평성을 고려해서라도 공정시장가액비율을 높일 필요성이 있어 보인다”고 했다.

정순구 기자 soon9@donga.com