“7000만원으로 5억집을?”…정부發 ‘청년주택’ 실효성 짚어보니

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 2022.10.18/뉴스1

정부가 청약 제도를 손질해 청년들의 내 집 마련 가능성을 높이기로 했다. 5년간 공급되는 50만 가구 중 68%에 해당하는 34만 가구가 청년층에 할당된다.

27일 국토교통부에 따르면 정부는 향후 5년 동안 수도권과 역세권 우수택지를 중심으로 공공분양 주택 50만 가구를 공급할 계획이다. 그중 68%에 해당하는 34만 가구가 청년층에 할당된다.

공공분양은 나눔형·선택형·일반형 세 가지 유형으로 나뉜다. 정부는 나눔형, 선택형에는 19~39세 미혼 청년을 위한 특별공급을 신설하고 일반형에는 추첨제를 도입해 청년들에게도 기회가 돌아갈 수 있도록 했다.

나눔형은 분양받고 5년의 의무 거주기간 이후 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 수분양자에게 돌려주는 구조다. 장기 모기지를 지원해 시세 5억원짜리 주택 초기 부담을 7000만원 수준까지 낮췄다.

선택형은 저렴한 임대료로 일단 거주한 뒤 분양 여부를 6년 후에 선택하는 방식이다. 입주 시 추정 분양가에 분양 시 감정가의 평균 가격으로 분양받을 수 있다. 일반형 모델은 시세 80% 수준으로 공급한다.

정부는 민간분양 청약 제도도 개편해 중소형 평형에 추첨제를 도입하고 대형 평수는 가점제를 확대하도록 했다.

부담을 낮춘 주택을 공급해 자금 여력이 부족한 청년과 서민의 내 집 마련을 지원하겠다는 것이 정책 취지다.

전문가들은 그간 청약에서 소외됐던 청년들의 선택지가 확대된 것은 긍정적으로 평가했다. 이번 정책이 주거 사다리 역할을 할 수 있다는 기대도 내놨다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “청약 제도는 사회 안전망 기능을 맡아야 하고, 수혜적으로 상대적인 사회적 약자에게 집중돼야 한다”며 “이번 공급 방안은 사회 발전을 위한 다양한 시도라는 측면에서 긍정적”이라고 평가했다.

다만 물량이 정해진 상황에서 한쪽을 늘리면 나머지는 줄어들 수밖에 없는 구조라, 청년층 우대 정책은 중장년층을 비롯한 다른 수요자들에게 역차별로 받아들여질 수 있다는 우려도 나왔다.

우선 부지와 재원 확보 문제도 거론된다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “선호도가 높은 서울과 주변 수도권에 공공분양 물량으로 36만 가구 공급하기 위한 부지 발굴과 재원 확보 등은 남은 숙제로 보인다”고 말했다.

매수 심리도 얼어붙으며 올해 말 추진될 사전청약 흥행이 어려울 것이란 예상도 있다. 이은형 연구위원은 “사전청약은 토지 보상, 본 청약단계에서의 분양가 변동, 입주지연 등의 가능성 등 우려 여지가 있다”고 덧붙였다.

특히 공공 환매의 경우 감정가격에 분양가를 제외한 가격에서 시세 차익이 정해지는 만큼 예상보다 차익이 크지 않을 것이란 전망도 나온다.

함영진 직방 데이터랩장은 “감정가가 시세를 얼마나 반영할지도 변수라 비교적 집값이 많이 오를 인기 택지를 고르는 것이 유효할 것”이라고 조언했다.

부동산 시장 침체 분위기가 짙어지고 있는 만큼 민간 부문 공급 차질로 전체적인 공급 대책에 차질을 빚을 수 있다는 우려도 제기된다.

함영진 랩장은 “PF자금 조달과 분양시장의 경기에 예민한 주택 개발 환경상, 금리인상의 종료와 경기위축 우려 등이 해결되지 않고선 민간부문의 공급 차질이 발생할 가능성이 열려 있다고 본다”고 말했다.

(서울=뉴스1)