부동산 침체기, 경매 활용 내집마련 기회[이주현의 경매 길라잡이]

매매 거래절벽에 낙찰가율도 하락… 계획 잘 짠 실수요자엔 거래 적기
시세보다 저렴하게 취득 강점… 유찰때마다 입찰 최저가 낮아져
토지거래허가구역 실거주 의무 등… 부동산 규제로부터도 자유로워
면밀한 가치판단-권리분석 우선

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이주현 지지옥션 선임연구원

연이은 금리 인상으로 부동산 매매 시장 침체가 본격화된 가운데 선행지표인 경매 시장이 한풀 꺾인 모습이다. 아파트 값이 천정부지로 상승했던 지난해 이맘때만 하더라도 경매 시장에서는 감정가격을 넘어선 금액에 낙찰되는 사례가 잇따랐지만 이제는 감정가나 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 속속 등장하고 있다.

역설적이게도 부동산 시장이 얼어붙은 지금이 경매 공부가 가장 필요한 때다. 경매 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰액 비율)이 하락한다는 건 참여자 입장에서 그만큼 물건을 저렴하게 구할 수 있다는 의미다. 특히 자금 계획을 잘 짜놓은 실수요자라면 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수 있다.

부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 법원이 부동산을 강제로 매각한 후 그 대금을 채권자에게 돌려주는 절차다. 거래 과정이 민사집행법에 정해진 절차대로 진행된다는 점과 경쟁입찰 방식을 통해 가격이 정해진다는 점이 매매와 가장 큰 차이다.

경매의 가장 큰 강점은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 점이다. 경매 부동산에는 감정가격이 정해지는데 1회 유찰될 때마다 관할 법원에서 정한 비율을 저감한 후 다시 입찰을 진행하게 된다. 예를 들어 서울은 유찰될 때마다 저감률 20%를 적용한다. 감정가 10억 원인 부동산이 1회 유찰되면 다음 입찰 때는 8억 원부터 입찰을 시작한다. 만약 2회 유찰된다면 8억 원에서 또 20%를 낮춘 6억4000만 원부터 입찰을 시작한다.

1회 유찰될 때마다 20% 또는 30%씩 낮아지기 때문에 실제 경매시장에서는 매매시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 적지 않다. 향후 시세 차익도 커질 수밖에 없기 때문에 부동산 경매는 스스로 공부해서 직접 참여해 볼 만한 시장이다.

부동산 규제로부터 비교적 자유롭다는 점도 경매의 장점이다. 예를 들어 토지거래허가구역 내 토지를 취득할 때 별도로 허가를 받지 않아도 된다. 서울 강남구 압구정동이나 송파구 잠실동 등 토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 전세를 내주지 못하고 반드시 실거주해야 하는데, 경매는 이런 규제를 받지 않아 낙찰자의 부담이 줄어들 수 있다.

국가가 나서서 민사집행법에 정해진 절차로 진행하다 보니 거래의 안전성이 보장되는 측면도 있다. 경매의 첫 절차는 법원의 입찰공고에서 시작된다. 보통 입찰기일 14일 전에 법원 게시판과 일간 신문에 해당 물건의 용도, 사건번호, 소재지 등이 포함된 입찰공고를 한다. 그 다음으로 입찰기일 일주일 전에 법원 내 민사집행과에서 경매 부동산의 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 열람할 수 있도록 공개한다.

이후 입찰일에 최고가 매수 신고인이 있다면 1주일 후에 낙찰허가 여부를 법원이 결정하고, 다시 일주일간의 낙찰허가 또는 불허가 결정에 대한 이의를 제기할 수 있는 기간이 정해진다. 정리하면 특별한 사정이 없는 한 2주 후에 낙찰자의 지위를 얻게 되고, 그때로부터 약 4주 안에 대금을 납부함으로써 소유권을 취득하게 된다.

경매는 장점도 있지만 각종 리스크도 도사리고 있다. 좋은 물건을 잘 낙찰받으면 수익을 얻을 수 있지만 공부를 하지 않고 무턱대고 도전했다가는 큰 손해를 볼 수도 있다. 면밀한 권리분석과 가치판단이 선행되어야 한다는 점을 명심해야 한다.



이주현 지지옥션 선임연구원