“임대차법 단계적 폐지”… 재건축 안전진단, 규제완화 1호 될듯

[부동산정책 전면 수술]尹 “집값 상승, 시장 외면 정책 탓”
임대차법이 시장 혼란 초래 판단… 부동산 규제 대대적으로 손볼 듯
장기 계약 집주인 인센티브 등… 단계적 폐지前 보완책 마련할 듯
전월세 신고제는 유지될수도… 등록임대사업자제 부활 검토 예상

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대통령직인수위원회가 28일 이른바 ‘임대차 3법’ 축소나 폐지 카드까지 꺼내 든 것은 실수요자 보호를 내세운 임대차 3법이 오히려 전·월세 시장 불안을 초래했다는 판단에 따른 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인이 이달 25일 국토교통부 업무보고에 직접 참석해 “(현 정부의 정책이) 집값의 엄청난 상승을 부채질했던 이유가 시장 생리를 외면한 정책들 때문”이라고 밝힌 만큼 새 정부는 시장 왜곡을 초래한 부동산 규제를 대대적으로 손볼 것으로 전망된다. 임대차 3법은 물론이고 다주택자 규제, 재건축 규제, 분양가 규제 등 현 정부 들어 강화된 부동산 규제가 대상이 될 것으로 분석된다.

○ 인수위 “임대차법 단계적으로 폐지”

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인수위는 이날 “임대차 3법이 시장에 상당한 혼란을 주고 있다는 문제의식과 제도 개선에 대한 의지가 분명하다”며 임대차 3법의 보완 방침을 분명히 했다. 실수요자 보호를 위해 도입됐지만 전셋값 급등과 이중 가격 형성 등 부작용이 상당한 데에 따른 것이다. 임대차법이 시행된 2020년 7월만 해도 4억6931만 원이었던 서울 아파트 전셋값(중위가격)은 올해 3월 6억1044만 원까지로 치솟았다. 올해 7월이면 임대차법 시행 당시 계약을 2년 연장했던 세입자들이 신규 계약을 해야 하는 시점이 다가온다. 이때 집주인들이 시세에 맞춰 가격을 올려 매물을 내놓으면 전셋값이 다시 들썩일 가능성이 높다.

다만 인수위는 이날 “임대차 3법을 전면 개정하기보다는 단계적으로 폐지하겠다”고 밝혔다. 보완책 없이 규제부터 풀 경우 집주인들이 시세대로 가격을 올려 전월세 시장에 충격을 줄 수 있다는 점을 우려한 것으로 보인다. 여기에 더불어민주당이 다수인 현재 국회 상황에서 법 개정부터 나서면 상당한 진통이 예상된다.

현재 유력하게 거론되는 보완책은 장기간 계약하거나 인상률을 5% 이하로 제한하는 집주인에게 각종 세제 혜택을 주는 방안이다. 인수위는 이날 ‘임대차법 대상 축소’도 언급했다. 임대차법이 서민이라고 보기 힘든 고액 전월세 거주자까지 보호하는 법이라는 비판을 반영한 것으로 보인다. 계약갱신요구권이나 전월세상한제와 달리 전월세신고제는 그대로 유지될 가능성이 높다. 세입자들이 시장 가격을 파악할 수 있다는 순기능이 있기 때문이다.

○ 다주택자·재건축 규제 등 ‘신발 속 돌멩이’ 뺀다

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윤 당선인이 “주택 건축에 대한 규제 완화가 따라와야 한다”고 강조한 만큼 재건축 규제 완화 방안도 신속하게 추진될 것으로 예상된다. 재건축 안전진단 규제 완화는 법 개정이 필요하지 않아 ‘1호 규제 완화’가 될 가능성이 높다. 당선인 공약에 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추는 등 구체적인 방안이 포함된 상태다. 시세보다 대폭 낮은 수준으로 억제돼 있는 민간 아파트 분양가를 건축비, 토지비 등을 현실화해 공급이 원활해지도록 유도하는 방안도 거론된다. 서울시 김성보 주택정책실장이 인수위에 포함된 것도 재건축 규제를 풀어 도심 공급을 늘리는 방안을 면밀히 살펴보려는 의도로 해석된다.

현 정부와 새 정부는 부동산 시장을 바라보는 시각 자체에 근본적 차이가 있는 만큼 부동산 정책 전반에 걸쳐 상당한 변화가 예상된다. 현 정부는 다주택자가 투기해 부동산 가격 급등을 불러왔다고 본다. 실거주 주택을 빼고 나머지는 처분하라는 뜻에서 취득세부터 보유세, 양도소득세까지 다주택자에게 세금을 중과했다. 반면 윤석열 당선인은 “다주택자라고 무리하게 규제하는 게 과연 맞는지 세밀하게 살펴봐야 한다”고 했다.

이에 따라 현 정부가 사실상 폐지한 등록임대사업자 제도가 부활될 가능성도 있다. 현재는 아파트에 대한 임대사업자 신규 등록이 사실상 막혀 있고 세제 혜택도 축소된 상태다. 민간에 임대주택을 공급한다는 임대사업자의 순기능을 인정하고 임대 수요가 많은 소형 아파트에 한해 등록임대 사업을 다시 허용하면 시장에 안정된 가격의 전월세 매물을 늘릴 수 있다는 판단이다.

공시가격 현실화 계획을 수정해 목표 달성 시점을 늦추거나, 목표치 자체를 조정할 가능성도 높다. 현 정부는 공동주택에 대해 2030년까지 시세의 90%까지 공시가격을 끌어올릴 계획이다. 하지만 최근 집값 급등과 겹쳐 세 부담이 급증한 데다 다주택자가 세 부담을 월세로 전가하면 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다는 지적에 따른 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터장은 “다주택자도 ‘투기꾼’인지, 임대 선순환을 돕는 ‘착한 임대인’인지를 구분하고 후자는 세금 중과 완화 등 규제를 풀어줘야 한다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com
정순구 기자 soon9@donga.com