[우병탁의 절세통통(㪌通)]2013년 취득 주택, 양도세 감면 체크를

당시 침체된 건설경기 활성화 위해 4~12월 취득 신축-미분양 등 혜택
감면 대상, 매매계약서 등에 기록… 취득후 5년간 차익, 과세대상 제외
해당주택, 다주택 중과도 포함안돼

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

주택 가격이 급격하게 상승할 때는 가격을 안정시키기 위한 각종 대책이 나온다. 현 정부 들어 발표된 각종 대책은 대부분 주택시장의 안정적 관리를 위한 내용이다. 가격 급등과 수요 증가를 막기 위한 정책이기 때문에 세금 강화 등 주로 시장을 규제하는 대책이 담겼다.

반대로 주택 가격이 하락하고 미분양이 늘면서 건설 경기가 가라앉을 때는 대출 규제를 완화하고 세금 감면과 같은 혜택을 주는 대책이 발표되기도 한다. 최근의 주택시장 분위기에서는 상상하기 어려운 일이지만, 불과 7년 전인 2013년까지만 해도 주택 거래를 활성화하기 위한 세금 감면 정책이 시행됐다.

2013년 시행된 4·1대책은 주택시장 활성화를 위해 2013년 4월부터 같은 해 12월 사이 1가구 1주택자가 소유한 주택을 포함해 신축·미분양 주택(이하 신축주택 등)을 취득한 경우 세금을 감면해줬다. 주택은 물론 주거용 오피스텔도 감면 대상이었다. 1가구 1주택자의 매물은 물론 일시적 2주택자도 포함됐다. 다만 금액이나 면적에 제한이 있었다. 실거래 가격이 9억 원 이하이거나 면적이 85m² 이하여야 했다. 아파트와 오피스텔은 전용면적이 기준이었다.

당시 감면 대상을 구분하기 위해 신축·미분양, 1주택자의 매물인지를 시장 군수 구청장에게 확인받아 계약서에 날인을 받게 했다. 따라서 감면 대상 주택의 기록이 매수자의 매매계약서에도 표시됐고, 시군구는 물론 주택의 소재지 세무서에 보관(감면 확인 대장)돼 있다.

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감면 대상 주택은 취득 후 5년 내 양도했다면 양도세 전액을 면제하고 5년이 지난 후 양도했다면 취득일부터 5년 동안 발생한 소득을 과세 대상에서 차감한다. 이때 감면 대상 소득은 기준시가의 비율로 계산한다. 예를 들어 취득 금액이 5억 원, 양도 금액이 12억 원이고 취득 당시 기준시가가 3억 원, 5년 시점 기준시가가 6억 원, 양도 시점 기준시가가 10억 원이라면 감면 대상 소득은 ‘7억 원×(6억 원―3억 원)÷(10억 원―3억 원)=3억 원’이다. 즉, 전체 차익 7억 원 중 4억 원에 대해서만 양도세를 내면 된다. 다만 매도 시점과 관계없이 20%는 농어촌특별세로 내야 한다.

해당 감면 주택은 다주택 중과도 되지 않는다. 조정대상지역에서 두 채 이상을 가지고 있어도 해당 감면 주택을 먼저 팔기만 하면 중과되지 않고 일반세율로 과세된다는 의미다. 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 게다가 해당 감면 주택은 다른 주택의 비과세를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 예를 들어 A라는 감면 주택을 취득해서 보유하던 중 B라는 주택을 한 채 더 매입해 2주택자가 됐다고 가정하자. 이때 B를 먼저 파는 상황이라면 A는 주택 수에 포함되지 않아 1가구 1주택 비과세 조건을 갖추게 된다. 다만 A라는 감면 주택을 포함해 3주택자가 B를 매도해 중과세를 판단해야 할 때는 A도 주택 수에 포함된다. 이 경우에는 B보다 A를 먼저 파는 것을 고려해야 한다. 감면 주택 자체는 중과세 대상이 아니기 때문이다.

결과적으로 이 시기에 감면 주택을 취득한 자는 부동산의 매각, 세금과 관련된 옵션을 다양하게 가져갈 수 있다. 당시에는 침체된 주택 경기로 인해 ‘과연 감면을 받을 수 있을 만큼 양도차익이 생길까’란 걱정도 많았다. 그러나 결과적으로 지금에 와서는 호재가 됐다. 물론 그 시기에 집을 매입한 사람들만 볼 수 있는 혜택이다. 당시 아무것도 사지 않았다면 아무런 호재도, 혜택도 없다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장