“그린벨트 해제·재건축 용적률 제고”…역대 정부, 주택공급 정책은?

정순구 기자 입력 2020-07-17 17:46수정 2020-07-17 19:08
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정부 출범 이후 갈수록 강화되는 부동산 규제에도 불구하고 서울 아파트 가격이 계속 오르고 있어 아파트는 마냥 오르기만 하는 재화로 보인다. 그러나 집값에 오르는 데는 시중 자금의 유동성과 경기 상황, 서울로의 인구 유입, 주택 공급량, 정부 정책 등 다양한 원인이 영향을 미치기 때문에 항상 오르기만 하는 것은 아니다.

이번 정부에서는 주택 수요를 억제하는 데 초점을 맞추다가 최근에야 그린벨트 해제와 재건축 용적률 제고까지 공급 확대 방안 논의 책상에 올려놓으면서 수요-공급 이론에 따른 부동산 정책을 고려하는 모양새다. 역대 정부에서도 아파트 가격에 중요한 영향을 끼치는 공급 정책은 오락가락했고, 그 때마다 가격도 상승과 하락을 반복했다.

주택 공급을 통해 집값을 안정시킨 대표적인 사례는 노태우 정부의 주택 200만 채 공급 정책이다. 정부 출범 초기에만 해도 집값은 안정적이지 못했다. 1986년 아시안게임과 1988년 서울올림픽을 개최하며 인프라를 건설하느라 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않은 탓이다. 전국의 주택 수요는 연 40만 채였지만, 공급이 이뤄진 것은 약 23만 채에 그쳤다. 실제 KB국민은행 부동산시세에 따르면 서울의 아파트가격지수는 노태우 정부가 출범한 1988년부터 1990년까지 매년 18.5%, 18.8%, 37.6%의 상승률을 기록했다.

집값을 안정시키기 위해 노태우 대통령은 당시 전국 주택 물량의 5분의 1에 달하는 200만 채의 주택을 시장에 풀겠다는 파격적인 정책을 제시했다. 분당과 일산 등 수도권 1기 신도시가 지어진 시기도 이때다. 주택이 대거 공급되면서 서울 아파트 가격은 1991년 하락세(-4.5%)로 돌아섰다.

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2003년 출범한 노무현 정부의 선택은 반대였다. 공급보다는 투기를 억제하는 데 집중했다. 전 정부였던 김대중 정부가 1997년의 IMF외환위기를 극복하기 위해 부동산 규제 완화에 나서면서 서울 아파트 가격이 폭등하고 있던 탓이다.

노무현 정부는 굵직한 규제만 10여 차례 발표했다. 분양권 전매 제한을 시작으로 투기과열지구·투기지구 확대, 종합부동산세 도입 등 최근 이슈가 되고 있는 규제 정책이 대부분 이 때 탄생했다. 결과는 정부 의도와 달랐다. 무리한 규제는 수요가 아닌 공급을 옥죄었고, 노무현 대통령 임기 시절 서울 아파트 매매가격지수는 55.6%나 급등했다.

뒤를 이은 이명박 정부는 다시 공급 확대 정책을 택했다. 수도권 인근의 그린벨트를 해제하고 각종 세금(양도세, 종부세 등)을 완화했다. 해제된 그린벨트 지역에는 ‘반값 아파트’로 불리는 보금자리 주택 150만 채를 공급하겠다고 밝혔다. 2008년 글로벌 금융위기의 영향으로 부동산 투자 수요가 줄어든 데다, 정부가 주택 공급을 강조하면서 시장은 안정세를 보였다. 이명박 대통령 임기 시절 서울 아파트 매매가격지수는 -4.5%의 변동률을 기록했다.

정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 “공급 정책 발표 후에도 신규 주택이 실제 시장에 공급되기까지 시차가 있기 때문에 한동안은 시장 불안이 있을 수 있다”며 “그럼에도 기본적으로는 공급 확대 정책이 뒷받침돼야 한다”고 말했다.

정순구 기자 soon9@donga.com기자페이지 바로가기>
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