[Home&Dream/맞춤 세테크]담보로 맡긴 집 소유권 찾았는데…

양도담보로 소유권 오간 경우, 서류 갖춰 신고하면 ‘양도세’ 면제

[Q]사업이 어려워지면서 자금압박을 심하게 겪던 A 씨는 2년 전 본인이 사는 집을 담보로 3억 원을 빌렸다. 만일의 경우를 생각해 주택의 소유권을 아예 채권자에게 이전했다. 다행히 그는 올해 8월 차입금을 모두 갚고 소유권을 다시 찾아왔다.

하지만 채권자가 A 씨의 소유권을 이전받는 바람에 본인 거주주택을 포함해 2주택자가 되면서 양도소득세가 걱정된다. 채무 담보로 이전했던 집을 되찾아오는 경우 양도소득세 계산은 어떻게 되나?

[A]양도소득세는 토지 및 건물, 부동산에 대한 권리나 주식 및 출자 지분, 골프회원권이나 콘도미니엄회원권 등 세법에서 정하는 특정한 자산의 양도로 생긴 소득에 대해 부과하는 세금이다. 여기에서 ‘양도’ 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

그런데 외견상 소유권이 이전되면서 양도가 이뤄진 것처럼 보이는 경우라 해도 채무변제를 담보하기 위해 양도의 형식을 취한 ‘양도담보’ 재산의 경우 양도재산세가 부과되지 않는다.

양도담보는 채무자가 돈을 빌릴 때 제공한 담보 재산을 채무자가 계속 사용하면서 소유권만 채권자에게 넘기는 방법이다. 담보물건을 채권자에게 넘기더라도 채무자가 빌린 돈을 갚을 경우 채권자로부터 소유권을 넘겼던 담보물건을 돌려받는다.

돈을 갚지 못하면 채권자가 이 물건을 팔아 우선변제를 받거나 그 재산을 자신의 소유로 확정 취득하게 된다. 이러한 내용은 ‘양도담보설정계약’에 의해 이뤄진다.

부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률은 ‘채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면’을 등기신청서와 함께 등기공무원에게 제출하도록 하고 있다. 이 경우 부동산등기부상에 등기 원인이 양도담보라는 사실을 실어야 한다. 이를 위반하면 과징금 등의 처벌을 받게 된다.

소득세법에서는 빌린 돈을 갚기 위해 담보물건을 넘기고 그 물건을 채무자가 원래대로 사용하거나 수익을 위해 이용한다는 의사표시가 있으면 이를 양도로 보지 않는다. 이때 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정을 갖춘 계약서 사본을 첨부해 ‘과세표준확정신고’를 해야 한다.

A씨가 양도담보계약서를 첨부해 신고하면 채권자에게 소유권을 이전해도 양도로 보지 않는 것과 마찬가지로 담보재산을 되찾아오는 소유권 환원의 경우에도 양도로 보지 않는다. 따라서 당연히 양도소득세를 낼 필요가 없다.

만약에 이 같은 양도담보계약을 체결한 후 그 계약을 위배하거나 채무불이행으로 그 자산을 변제에 충당한 때에는 그 시점에 비로소 원래의 소유자, 즉 채무자가 이를 양도한 것으로 보아 양도소득세 납세의무가 부여된다.

유재선 세무법인 부강 대표세무사