[닥터봉의 돈 되는 부동산]한강변 ‘유도정비구역’의 4대 매력

서울시가 한강 르네상스 프로젝트에 이어 한강변 공공성 회복 선언 프로젝트를 내놓은 지 1년이 지났다. 이 계획의 일환으로 지난해 1월 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도는 전략정비구역으로, 망원, 당산, 반포, 잠실, 자양 지역은 유도정비구역으로 지정됐다.

서울시는 한강변 지역을 전략정비구역과 유도정비구역, 일반관리구역으로 나눠 개발 순위를 정했다. 전략정비구역으로 지정된 압구정, 이촌, 합정, 성수, 여의도 지역은 개발 계획이 탄력을 받을 수 있는 최우선 지역이다. 시범 사례로 작년 하반기 용산구 이촌동 렉스아파트는 자기 땅의 25%를 공원과 도로, 완충 녹지로 서울시에 기부하고 56층, 용적률 330%의 인센티브를 받아 건축 심의를 통과했다. 유도정비구역은 조만간 마스터플랜이 나올 것으로 예고된 지역이다.

낙관적으로 보면 전략정비구역은 앞으로 7년, 유도정비구역은 앞으로 10년쯤 지나 철거와 이주 등의 정비사업이 시작될 것으로 보인다. 재건축 등의 정비사업은 사업용지의 25∼40%를 기부하고 50층 이상의 초고층 아파트로 건립되는 방안이 유력하다.

작년부터 ‘유도정비구역’이라는 신조어가 언론에 자주 거론되면서 이 지역 부동산도 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 잠실, 구의, 자양, 반포, 망원, 당산, 양평동 일대의 다가구, 다세대, 연립, 단독주택은 20% 이상 가격이 올랐다. 단독주택이나 노후한 대형 평형 다가구를 헐고 신축 빌라를 지어 지분을 쪼개는 작업도 상당수 늘었다. 이러자 광진구는 구의, 자양동 일대 유도정비구역의 개발 행위에 허가 제한을 걸었으며 다른 지방자치단체도 관련 대책을 세우고 있다.

그러나 올해도 유도정비구역의 부동산 투자는 여전히 유망할 것으로 보인다. 투자 수요는 차치하더라도 인근 재개발 구역의 멸실 주택 수가 크게 늘어나 이주 수요가 유도정비구역으로 밀려들 것으로 예상되기 때문이다.

유도정비구역의 눈에 띄는 장점은 네 가지다. 첫째는 한강을 조망할 수 있고 기부 용지와 한강 둔치 등 공개 공지를 활용할 수 있다는 점이다. 둘째는 총부채상환비율(DTI) 규제에서 자유롭다는 점이다. 유도정비구역 내 주택은 대부분 다가구, 다세대, 단독, 연립주택으로 대출 규제 대상이 아니다. 따라서 전세를 끼고 대출을 받아 주택을 구입하는 ‘레버리지’ 투자가 가능하다.

셋째, 대부분의 주택이 4층 이하이기 때문에 고층으로 개발하면 개발 이득 비율이 높다. 작년 말 서울시가 내놓은 재개발 용적률 20% 일괄 상향의 혜택도 받을 수 있다. 네 번째는 아파트가 대부분인 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 소형, 저가 주택이 대부분이어서 소액 투자가 가능하다. 실제 거주용으로 빌라나 연립을 구입해 살다가 때가 되면 한강변 고층 아파트의 분양권을 받을 수 있는 것이다.

반면 주의할 점도 있다. 첫째, 이런 주택들은 인기가 수그러들면 거래가 잘 안돼 환금성이 떨어지는 편이다. 둘째, 부정적으로 보면 유도정비구역은 아직 구상일 뿐 현실화된 게 아무것도 없다. 중·장기적인 시간이 필요한 개발유보 지역이라는 말이다. 셋째, 서울시 조례 개정에 따라 일정 시점 이후 쪼갠 지분 중에 향후 분양권을 받을 수 없는 지분도 있다. 이런 점을 잘 살펴 투자에 나서야 한다. 무엇보다 지하철역 같은 기반 시설이 갖춰져 있고 수요가 많아 임대나 매매에 무리가 없는 지역의 부동산을 합리적인 가격에 구입하는 것이 바람직하다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com