요즘 리모델링, 재건축 뺨쳐요

아파트 골조만 남기고 내부를 헐어 다시 짓는 국내의 리모델링 사업 분야에 해외 건설현장에서 일반화된 '건설사업관리(CM·Construction Management)' 방식이 처음으로 도입됐다.

쌍용건설은 최근 경기 수원시 정자동에 있는 3870채 규모의 동신 1, 2, 3차 아파트를 리모델링하는 공사를 CM 방식으로 수주했다고 29일 밝혔다.

CM방식은 발주자가 공사비 절감 등을 위해 기술력과 경험을 갖춘 전문 건설사업관리자에게 설계 시공 감리 등 건설의 모든 과정 또는 일부를 위탁해 관리하도록 발주하는 기법이다.

또 건설업계에서는 여러 개의 건설사들이 연합해 공사를 따내는 '공동 수주'도 늘고 있다.

●주민이 원하는 리모델링 설계 가능

CM방식에 따라 쌍용건설은 동신아파트 리모델링 공사의 '사업관리자 겸 주관 시공사'의 역할을 맡아 사업계획 수립과 기초설계 작성, 인허가 업무 등 사업의 전(全) 과정을 관리하게 된다.

CM방식의 리모델링 수주는 '설계'에서 기존 수주 방식과 가장 크게 차이가 난다.

여러 개의 건설업체가 자사(自社)의 확정된 설계를 들고 경쟁 입찰에 참여하는 기존 리모델링 수주에서는 주민들은 많아야 4, 5개 정도의 설계안 가운데 하나를 선택할 수밖에 없다. 주민들이 희망하는 설계를 반영하려면 설계 변경에 따른 추가 비용을 주민들이 부담해야 했다.

반면 CM방식에 따르면 주민들은 마음에 드는 설계가 나올 때까지 사업관리자 겸 주관 시공사에 계속 추가 설계를 요구할 수 있는 장점이 있다. 주민들이 원하는 내용으로 설계가 확정되면 그 이후에 사업관리자 겸 주관 시공사가 공사부분만 다른 건설업체에 하도급으로 맡기는 방식이다. 물론 사업 관리자 겸 주관 시공사도 상당량의 공사를 직접 담당한다. 수원시 동신아파트의 사례에서는 쌍용건설도 리모델링 공사에 참여하게 된다.

쌍용건설 박윤섭 리모델링사업부장은 "CM방식은 해당 단지에 가장 적합한 설계를 제공하기 때문에 아파트의 품질과 가치를 극대화할 수 있다"며 "건설업체들이 리모델링 수주전에 쏟아 붓던 과도한 인력과 비용을 줄여 아파트 품질을 높이는 데 투입할 수 있어 주민과 시공사 모두에게 유리하다"고 말했다.

●공동 수주 확산…기술 진보 계속

개별 건설업체의 단독 수주가 많았던 리모델링 시장에서 최근에는 2개 이상의 건설사들이 공동으로 공사를 따내는 사례가 늘고 있다. 단독 수주를 하면 이익은 증가하지만 단독 수주에 수반되는 비용이 많은 데다 당초 예상과 달리 사업성과가 좋지 않으면 1개 건설사가 리스크를 모두 떠안아야 하기 때문이다.

두산건설은 지난달 서울 관악구 신림동 미성아파트(824채) 리모델링 공사를 함께 코오롱건설과 함께 수주했다. 리모델링 수주전이 치열했던 서울 광진구 광장동 워커힐 아파트의 리모델링 공사도 삼성물산 건설부문과 GS건설이 우선협상 시공사로 선정돼 공동 수주 가능성이 점쳐지고 있다.

또 최근에는 리모델링 이후 늘어난 공간을 효율적으로 활용하는 데 장애가 됐던 '내력벽'이나 '기둥'을 적당한 곳으로 이동시킬 수 있는 '구조기둥 위치변경 공법' 등 신(新)기술도 속속 개발되고 있다.

이태훈기자 jefflee@donga.com