[뉴타운 뜯어보기]한남뉴타운…한강에 웃고 남산에 우네

서울 용산구 한남동에서 내려다 본 한강 주변 한남뉴타운 전경. 한남뉴타운은 한남, 보광, 동빙고, 이태원동 일대에서 33만 평 규모로 개발된다. 홍진환 기자

《뉴타운 투자는 일반 아파트나 재건축과는 달리 관련 법규가 복잡하고 평형 배정 등 신경 써야 할 일도 많습니다. 하지만 잘만 하면 매우 매력적인 것도 사실입니다. 이에 따라 본보는 서울 뉴타운을 직접 찾아 사업 현황과 개발 전망, 투자 위험요인 등을 집중 취재해 독자 여러분께 전합니다. 이 시리즈는 이번 주부터 매주 월요일 게재됩니다.》

“가격판에 걸린 원(原)빌라가 무슨 뜻이죠?”

22일 서울 용산구 한남동의 중개업소를 찾은 김모 씨는 ‘한남4구역 원빌라(대지 9.3평, 건평 15평) 5억2000만 원 매매’라고 씌어 있는 가격표를 보고 이렇게 물었다. 중개업소 사장은 “원빌라는 서울시 조례 시행일 이전에 구분 등기돼 분양권을 받을 수 있다는 뜻”이라며 “이곳은 ‘쪼갠 지분’이 많아 손님들이 안심하고 살 수 있는 원빌라를 선호한다”고 말했다. 뉴타운 사업지 가운데에서도 요지로 꼽히는 ‘한남뉴타운’을 둘러봤다.

○한강 조망과 용산특별계획구역 호재가 매력

한남뉴타운은 서빙고역 근처에서 강변북로를 타고 한남대교 방면으로 가다 보면 왼쪽에 펼쳐져 있다. 강변을 끼고 있어 ‘한강 조망권’이 최대 강점으로 꼽힌다.

J&K 부동산 투자연구소의 권순형 소장은 “한남뉴타운은 한강을 남향으로 바라볼 수 있는 얼마 안 되는 곳 가운데 하나”라며 “뉴타운 4구역(옛 보광2구역)과 5구역(옛 한남1구역)의 일부 단지에선 막힘없이 한강 조망이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.

노량진에서 한강대교를 건너자마자 시작되는 용산특별계획구역도 대표적인 호재. 용산특별계획구역은 용적률(대지면적 대비 건물총면적 비율) 800%의 업무중심지구로 개발된다. 이곳에 각종 업무용 빌딩이 들어서면 가까운 한남뉴타운이 배후 주거단지로 각광받을 것으로 전망된다.

○용적률 등 이견으로 사업 속도 느려

각종 호재에도 불구하고 한남뉴타운은 용적률과 층고제한을 둘러싼 서울시와 용산구청의 이견으로 사업 속도가 느린 게 가장 큰 장애물이다.

서울시는 도시경관계획에 따라 남산을 가리면 안 된다는 이유로 기준 용적률 170%를 제시했지만 용산구와 주민들은 230%는 돼야 사업성이 있다며 반발하고 있다. 이 때문에 한남뉴타운은 아직까지 개발기본계획조차 세워지지 않은 상태다.

다른 뉴타운에 비해 상대적으로 지분이 많이 쪼개져 있는 점도 고려해야 한다.

지분 쪼개기란 입주권이 하나만 나오는 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나눠 다수가 소유하는 것이다.

권 소장은 “한남뉴타운은 서울시가 재건축기본계획을 내놓은 1998년부터 이미 지분 쪼개기가 시작돼 일반분양 물량이 줄어들고, 이에 따라 조합원들의 수익성도 악화될 것으로 우려된다”고 말했다.

재정비촉진지구 지정에 따른 토지거래허가제도 투자에 어려움을 주고 있다.

토지거래허가제는 20m²(6평) 이상의 땅을 매매할 때엔 지방자치단체의 허가를 받게 한 제도로 1주택 보유자는 촉진지구 이외 지역에서 살던 주택을 처분해야 하며 2주택 이상 보유자는 아예 매매할 수 없도록 규정하고 있다.

○추가부담금 등 충분히 고민해야

현재 한남뉴타운의 지분 시세는 빌라가 평당 5000만 원, 단독주택은 10평 미만이 3500만∼4000만 원대다. 지난해 1월 10평 미만 지분 시세가 1500만∼2000만 원이었던 것을 보면 일년 새 두 배로 오른 셈이다. 인근 아파트 시세는 평당 2200만∼2400만 원대.

용산구 보광동 유토피아 부동산중개의 서주현 사장은 “토지거래허가제가 시행되기 전인 지난해 12월까지 지분 거래가 활발해 값이 크게 올랐다”고 말했다.

서 사장은 “단독주택으로 35평 이상은 가져야 40평형대 아파트 분양권이, 빌라는 대지 12∼13평, 건평 24∼25평 이상이면 30평형대 아파트 분양권이 나올 것으로 보인다”고 말했다.

권 소장은 “지분 값뿐만 아니라 매매에 따른 각종 취득·등록세와 추가부담금을 모두 합한 비용이 과연 재개발 이후 예상되는 아파트 값과 비교할 때 어느 정도인지를 충분히 고민해 봐야 한다”고 조언했다.

한남뉴타운 개발구역
구역	조합원(명)	면적(평)	지분 시세(원)
1구역(이태원)	581	2만1766	2867만∼3833만
2구역(동빙고1,2)	1508	3만8204	4000만∼4667만
3구역(보광1)	1136	4만	3000만∼3867만
4구역(보광2)	1707	5만5612	2250만∼3200만
5구역(한남1)	1408	3만6993	2300만∼3333만
6구역(한남2)	606	2만2097	―
7구역(보광3)	921	3만3749	―
지분 시세는 10평 미만 기준으로 주택 종류(빌라, 단독)에 따라 가격이 달라질 수 있음. 괄호는 각 구역의 기존 명칭. 자료: 스피드뱅크

김상운 기자 sukim@donga.com