양도세 물고 팔까, 증여세 물고 줄까

《“세금이 늘어난다는데 팔아 치울까, 자녀에게 넘겨줄까….” 서울 강남지역에 아파트 2채를 갖고 있는 정모(62·사업) 씨는 요즘 고민이 많다. 올해 6월 1일 기준으로 보유세 부담이 크게 늘고 내년부터는 1가구 2주택자의 양도소득세 부담도 50%로 높아지기 때문이다. 주변 사람들과 상의하면 “빨리 팔라”는 말과 “정권 바뀔 때까지 버텨라”는 얘기가 뒤섞여 나온다. 기왕 물려줄 거라면 1채를 서둘러 자녀에게 증여하라는 조언도 있다. 재정경제부는 최근 강남지역 주택 소유 현황을 파악한 결과 주택 취득자 10명 중 2명은 집을 여러 채 가진 사람이었다고 밝혔다. 그만큼 여전히 1가구 2주택자가 많다는 뜻이다.》

○ 6월부터 세금 부담 크게 늘어

6월 1일을 기준으로 부과되는 올해 종합부동산세는 과세 기준금액이 기존의 9억 원 초과(공시가격 기준)에서 6억 원 초과로 대폭 강화됐다. 3개였던 세율 구간도 6억∼9억 원(1%), 9억∼20억 원(1.5%), 20억∼100억 원(2%), 100억 원 초과(3%) 등 4구간으로 조정됐다. 과세표준 적용률도 공시가격의 50%에서 70%로 높아지고 세금 부담 상한선은 전년 대비 1.5배에서 3배로 확대됐다. 과세 방법도 개인별 합산에서 가구별 합산으로 변경됐다.

또 내년 1월부터는 1가구 2주택 양도소득세가 50% 단일세율로 부과된다. 1가구 2주택자는 장기보유 특별공제도 안 되기 때문에 올해를 넘겨 집을 팔면 세금이 크게 늘어난다.

최근 재경부가 만든 고가주택 양도세 부담 분석 자료에 따르면 공시가격 6억 원이 넘는 고가 주택 2채를 가진 사람이 내년에 1채를 팔면 1주택자에 비해 최고 6.5배의 양도세를 내야 한다.

부동산 및 세제 전문가들은 이런 점을 고려해 집을 처분할 생각이 있으면 6월 1일 이전에 파는 것이 좋다고 조언한다.

○ 팔까, 아니면 물려줄까

집을 처분하려고 결심하더라도 양도세를 물고 팔 것인지 증여세를 물고 자녀에게 물려줄 것인지 판단하기 쉽지 않다.

9억 원짜리 강남지역 아파트와 4억 원짜리 강북지역 아파트를 갖고 있는 1가구 2주택자 A 씨를 보자. 강북지역 아파트를 3억 원에 사서 4억 원에 판다면 보유기간에 따라 양도세 부담이 달라진다. 구입한 지 1년 미만이라면 세율 50%가 적용돼 양도세는 5000만 원. 1년 이상∼2년 미만이라면 4000만 원(40%), 2년 이상이면 2430만 원(9∼36%)이 된다.

이 집을 증여할 때 증여세는 보유기간에 관계없이 7000만 원. 직계 자녀에게 증여할 경우에는 과표에서 일부를 공제해 주기 때문에 증여세는 6400만 원 정도로 다소 줄어든다.

양쪽을 비교해 볼 때 보유기간에 관계없이 집을 팔아 양도세를 내는 쪽이 이득이다.

4억 원짜리 강북지역 아파트를 2억 원에 샀다면 계산이 달라진다. 양도차익 2억 원에 대해 1년 미만 보유라면 양도세는 1억 원, 1∼2년이면 8000만 원, 2년 이상이면 6030만 원이다. 증여세는 보유기간에 관계없이 7000만 원 정도.

이 경우 2년 이상 보유했다면 파는 편이 낫고 2년 미만이라면 증여하는 것이 유리하다. 다만 만 30세 미만으로 미혼, 소득이 없는 자녀는 동일가구로 간주돼 증여를 해도 여전히 1가구 2주택으로 분류된다는 점을 고려해야 한다. 최근에는 전세보증금이나 채무를 집과 함께 자녀에게 넘기는 ‘부담부 증여’에 대한 관심이 높다. 2억 원에 사서 4억 원으로 시가가 오른 아파트가 2억 원짜리 전세를 끼고 있다면 부담부 증여를 할 수 있다.

이 경우 증여세는 3000만 원으로 줄고 전세보증금(채무) 2억 원에 대한 양도세를 따로 내야 한다. 보유기간이 2년 이상일 경우 양도세가 2430만 원으로 양도세와 증여세를 합한 금액이 5430만 원. 증여할 때보다 적은 세금으로 자녀에게 집을 물려줄 수 있다.

물론 앞으로 집값이 크게 오르면 상황이 달라진다. A 씨가 2억 원에 샀던 아파트가 2년 뒤 7억 원으로 오른다면 양도차익은 5억 원이 된다. 이때 50%인 2억5000만 원을 양도세로 내더라도 2억5000만 원의 이익이 남는다.

내집마련정보사 함영진 정보팀장은 “양도냐, 증여냐의 선택기준은 양도차익과 보유기간, 시가 등에 따라 달라지는 만큼 전체적인 상황을 종합적으로 판단해 자기 사정에 맞춰 결정해야 한다”고 조언했다.

박중현 기자 sanjuck@donga.com

주택 보유세 부담 비교 (단위: 원)
구분		6억 원	10억 원	15억 원	20억 원	40억 원
2005년	재산세	193만8000	343만8000	531만3000	718만8000	1468만8000
	종합부동산세	-	30만	180만	330만	2130만
	전체 보유세	193만8000	373만8000	711만3000	1048만8000	3598만8000
2006년	재산세	193만8000	343만8000	531만3000	718만8000	1468만8000
	종합부동산세	-	258만	738만	1218만	3978만
	전체 보유세	193만8000	601만8000	1269만3000	1936만8000	5446만8000
2007년	재산세	193만8000	343만8000	531만3000	718만8000	1468만8000
	종합부동산세	-	312만	882만	1452만	4692만
	전체 보유세	193만8000	655만8000	1413만3000	2170만8000	6160만8000
2008년	재산세	216만3000	381만3000	586만7000	793만8000	1618만8000
	종합부동산세	-	354만	999만	1644만	5304만
	전체 보유세	216만3000	735만3000	1585만7000	2437만8000	6922만8000
2009년	재산세	238만8000	418만8000	643만8000	868만8000	1768만8000
	종합부동산세	-	396만	1116만	1836만	5916만
	전체 보유세	238만8000	814만8000	1759만8000	2704만8000	7684만8000
재산세에는 부가세인 지방교육세(재산세의 20%), 도시계획세(재산세 과표의 0.15%)가 포함. 종합부동산세에는 부가세인 농특세(종부세의 20%)가 포함. 자료: 재정경제부