[상가임대차 보호법 문답]모든 계약 확정일자 받아야 하나

시행일이 올해 11월1일로 코앞에 다가온 상가건물임대차보호법 적용을 받으려면 어떻게 해야 하는지를 일문일답으로 알아본다.

-이 법이 시행되기 전에 체결한 임대차계약의 상가도 세무서에 가서 확정일자 도장을 받아야 하는가?

“시행일(2002년 11월 1일) 이전에 계약한 임대차계약상가도 확정일자인(印)을 받으면 경매 공매로 상가가 넘어갈 때 국세보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있다. 그러나 시행일 이전에 계약한 임대차 계약은 확정일자 도장을 받아도 △계약 이후 5년간 유지 △임대보증금 최고 인상한도 연 12% 등의 조항에는 적용되지 않는다.”

-확정일자를 받으려면 어떤 절차를 밟아야 하나?

“세 들어 있는 건물의 해당부분 도면, 사업자 등록증, 임대차계약서(원본 및 사본 1부)를 가지고 관할세무서에서 사업자 등록 정정신고를 한 뒤 세무서장으로부터 원본 임대차계약서에 확정일자 도장을 받으면 그 다음날부터 효력이 생긴다.”

-앞으로 어떤 효과가 발생하나?

“경매 공매 때 임대 보증금을 우선적으로 돌려받을 때 계약서에 적힌 금액기준이므로 계약서에 제대로 보증금 액수를 적어 두어야 한다. 따라서 임대인은 앞으로 임대소득에 따른 부가세와 소득세를 더 내는 사례가 많이 발생할 것으로 보인다. 또 법의 보호를 받기 위해서는 사업자 등록을 해야 하기 때문에 미등록 사업자들이 새로 사업자 등록을 하는 경우도 생길 것이다.”

-모든 임대차계약에 대해 확정일자인을 받아야 하나?

“서울시 4500만원, 수도권 3900만원, 광역시 3000만원, 기타 2500만원 이하로 계약한 소액 상가임대인은 확정일자를 따로 받을 필요 없이 공매 경매에서 최우선적으로 변제받는다. 이들이 우선 변제받을 수 있는 금액은 △서울시 1350만원 △수도권 1170만원 △광역시 900만원 △기타 750만원 등이다.”

김광현기자 kkh@donga.com