［재테크／임대주택 사업］입지여건－세금혜택 최대 활용

서울 동대문의류시장에서 옷장사를 하고 있는 J씨(59)는 작년말 재래시장에 불어닥친 불황으로 심한 고민에 빠졌다. 광진구 구의동에 70평짜리 단독주택, 의류시장에 상가 두 개, 예금 1억5천만원 등 적잖은 재산이 있지만 1남1녀를 결혼시키고 노후를 편하게 보내기에는 충분치 않다는 것이 J씨의 걱정. J씨는 다른 사업을 해보기 위해 하나은행 PB팀 李承泰(이승태·공인회계사)대리를 찾았다. 02―754―2121 이대리는 『임대주택사업이 수익성도 높고 세제 혜택도 많으니 단독주택을 헐고 임대용 다세대주택을 지으라』고 조언했다. ▼ 임대주택 건축과정 ▼ J씨는 지난 2월말 단독주택을 헐고 그 자리에 지상 4층, 지하 1층짜리 다세대주택을 짓기 시작했다. 1층부터 3층까지는 12평형 여섯 가구와 16평형 세 가구를 만들었으며 4층은 J씨 자신이 쓰기 위해 30평형으로 지었다. 또 지하 1층은 모두 주차공간으로 활용할 수 있도록 했다. 건축비 등 제반공사비용 3억2천만원은 예금 1억5천만원을 찾고 단독주택땅을 담보로 은행에서 1억7천만원을 빌려 충당했다. J씨는 지난달말 공사를 끝내고 아홉 가구로부터 임대보증금 3억9천만원을 받았다. 빚을 갚고도 7천만원의 여유자금이 생겼다. J씨는 나중에 자금여유가 더 생기면 전세를 월세로 돌려 매달 안정적인 수입원을 확보할 계획이다. ▼ 성공포인트 ▼ 이대리는 J씨의 사례 등을 분석해 볼 때 건설임대주택사업에 성공하기 위해서는 다음의 세가지 점을 유념해야 한다고 강조했다. 우선 주택의 입지를 감안할 때 임대수요가 있는지를 정밀하게 검토해야 한다. 둘째, 재력과 성실성 등을 따져본 뒤 건축업자를 선정해야 한다. 건축업자가 이전에 지은 주택을 직접 확인해보는 것이 좋다. 셋째, 자금마련계획을 세울 때 당초 계획보다 공사기간이 길어지거나 제반비용이 늘어날 가능성을 가정하고 대비책을 세워둬야 한다. 이대리는 이와 함께 세금문제를 잘 알아둬야 비용을 크게 줄일 수 있다고 말했다. ▼ 절세요령 ▼ 현행법상 주택을 5가구 이상 매입해 임대하는 사람을 임대사업자로 규정하고 있다. 따라서 J씨는 건물 준공전에 구청에 주택임대사업자등록을 했으며 임대계약후에는 임대차계약기간 보증금 임대료와 같은 임대조건신고를 했다. 이렇게 해야만 취득세와 등록세 감면혜택을 받을 수 있다는 게 이대리의 설명. 또 J씨는 1∼3층을 모두 국민주택규모인 전용면적 18평 이하로 지어 취득세 등록세 농어촌특별세 교육세 등을 전액 면제받을 수 있었다. 〈천광암기자〉 도움말 : 하나은행 이승태